Depuis février 2007, l’aménagement de la « Zone d’activités commerciales et administratives » (ZACA) connaît une évolution certaine avec les chantiers de voiries et de réseaux divers. Un îlot urbain est en train de prendre forme au cœur de Ouagadougou, la capitale burkinabè. Même si les souscripteurs tardent à s’exécuter pour élever leurs immeubles.
Le bitumage des avenues « Yennenga et Mosquée » ces temps-ci marque un tournant décisif dans l’aménagement de la “Zone d’activités commerciales et administratives” (ZACA). Lancée en 2001, la réalisation de ce projet présenté comme l’un des plus grands et ambitieux investissements d’urbanisation de la capitale burkinabè, avait commencé par être un objet de supputation, de scepticisme et de doute.
« Quand le gouvernement décidait en 2001 de la création du projet d’extension, l’on a pensé qu’au bout de trois ans, les terrains allaient être disponibles et qu’en cinq ans, l’on verrait des constructions comme le prévoit le cahier des charges. Mais jusqu’à ce jour, ce n’est pas le cas », reconnaît Moussa Sankara, directeur général du projet ZACA. Malgré ce retard apparent, l’aménagement de la zone semble suivre son petit bonhomme de chemin. Le processus a même pris un coup d’accélérateur en février 2007 avec l’attribution des travaux de viabilisation puis de bitumage à « l’Entreprise Bonkoungou Mahamadou et fils » (EBOMAF).
Depuis lors, les vrombissements incessants des engins lourds de travaux publics dans la zone ont suscité un regain d’intérêt pour ce projet. Des caniveaux couverts et autres canalisations d’assainissement sont venus convaincre plus d’un. “On peut dire que tout est en train d’avancer normalement en ce moment sur le terrain. La réception provisoire de la voirie en terre est en cours présentement, au terme des délais contractuels”, confie M. Sankara. Les travaux de Voirie et réseaux divers (VRD) sont pour l’instant à leur deuxième phase. Ils portent sur les terrassements généraux, chaussées, assainissement, réservations pour réseaux divers dont la fin est prévue pour avril 2009 et le revêtement de la chaussée, la signalisation, pour juillet 2009.
Les coûts de ces deux chantiers sont respectivement estimés à 12,2 milliards de F CFA et 5,4 milliards de F CFA. « Nous disposons de personnel humain qualifié, de moyens matériels et techniques modernes pour réaliser convenablement les travaux dans les délais requis », rassure Jean-Claude Roche, directeur technique et des travaux de EBOMAF. La ZACA vise à réaménager partiellement la voirie du centre de Ouagadougou en permettant l’amélioration de la fluidité de la circulation et règler le problème de stationnement. A ces objectifs, se joignent ceux de relever les défis de services, de logements, de commerces auxquels la ville de Ouagadougou se voit confrontée au fil des ans avec sa démographie galopante. « Le projet ZACA est la restructuration d’un quartier de la ville imbriqué entre le centre ville historique et l’aéroport international.
C’est un grand chantier urbain et immobilier de 85 hectares, d’une cinquantaine de rues et de 24 kilomètres de voiries », décrit Jean-Claude Roche. « La ZACA nourrit la seule ambition d’offrir à la capitale, le visage d’une ville moderne et fonctionnelle », ajoute Moussa Sankara, DG du projet. Les travaux s’effectuant en plein centre ville, leur exécution est gênée par la circulation. Les responsables de EBOMAF expliquent que la conduite des chantiers tient compte des besoins de mobilité des usagers.
L’entreprise a même interrompu ses interventions sur la rue 17 longeant l’aéroport pour ne pas couper l’entrée du centre ville. Elle prévoit un aménagement rapide de deux à trois voies Nord-Sud pour y dévier les usagers. « Il faut impérativement intégrer le problème de la perturbation de la circulation dans l’exécution des travaux. Les usagers circulent en partie sur le chantier sur des voies non praticables. Cela empêche souvent d’avancer mais on n’a pas trop le choix », souligne Jean-Claude Roche, directeur technique et des travaux de EBOMAF. Outre ces désagréments inhérents à l’emplacement de la zone, il y a des ouvrages connexes. Certaines phases des VRD dépendent de l’intervention de trois concessionnaires : l’Office national des télécommunications (ONATEL), l’Office national de l’eau et de l’assainissement (ONEA), la Société nationale d’électricité du Burkina (SONABEL).
Une avancée sans bousculade
La construction des réseaux souterrains des services publics est évaluée à huit milliards F CFA. « Les trois sociétés de service public ont déjà lancé leurs appels d’offres. La ZACA connaît une réelle vitesse de croisière dans son exécution et son évolution », indique Epelé Bayoulou, chef de service technique de projet ZACA. Les investissements consentis depuis février 2007 dans la zone concourent à admettre que “la ZACA est bien en marche”. Cinq ans après le déguerpissement des habitants des différents quartiers concernés, cet espace rompt maintenant avec son aspect lugubre.
La construction des caniveaux, le tracé des artères et le bitumage de certaines avenues forgent peu à peu une zone viabilisée pour entreprendre des projets immobiliers. Mais cette évolution notable dans les travaux d’aménagement paraît en déphasage avec le degré d’adhésion des souscripteurs. 225 parcelles sur 260 ont pu être vendues à ce jour mais le taux de recouvrement des souscriptions n’est que de 45 %.
Face à ce niveau assez faible à une étape aussi décisive, la direction du projet n’exclut pas l’option de retirer les parcelles des souscripteurs attentistes pour satisfaire les nouvelles demandes qui s’empilent. Au siège du Projet, l’on s’interroge sur la méfiance ou la réticence des promoteurs. « Les souscripteurs n’ont pas à attendre le bitumage des voies avant de commencer leurs chantiers. Ils peuvent les entreprendre dès à présent, du moment que les travaux d’assainissement sont terminés et les caniveaux couverts. Beaucoup de terrains sont actuellement accessibles à partir des avenues telles que Houari Boumédienne. L’idéal serait que les promoteurs puissent déjà construire à partir des voies en terre », situe Moussa Sankara, DG de projet ZACA.
Il invite tout promoteur s’étant acquitté de 80 % de sa souscription à entamer la construction de son bâtiment. Tout permis de construire est assujetti au dépôt préalable auprès de la direction générale de projet ZACA d’un plan de construction conçu par un architecte. Le coût du mètre carré (m2) dans la zone est fixé à 103 000 F CFA et les superficies des parcelles vont de 500 m2 minimum à 4000 m2 maximum. Il faut alors débourser 51,5 millions F CFA pour acquérir la plus petite parcelle sur laquelle il faut investir obligatoirement entre 200 à 250 millions de F CFA. Tout bâtiment doit aussi avoir une hauteur allant de 3 à 7 étages.
Toutes ces exigences semblent calmer les ardeurs des promoteurs d’autant plus que la ZACA se réalise en même temps que d’autres projets immobiliers tels Ouaga 2000, Bobo 2010… « Les parcelles devraient être vendues à 185 000 F CFA le m2 pour se conformer aux réalités des charges d’investissement de l’ordre de 50 milliards F CFA consentis par l’Etat (indemnisation, travaux VRD…). Le projet ne poursuit aucun but commercial. Le gouvernement a beau faire un bon investissement, si les promoteurs traînent le pas, le projet va piétiner », renchérit M. Sankara. Il balaie d’un revers de main les rumeurs relatives à une supposée inondation de la nappe phréatique de la zone empêchant toute construction en hauteur. “Un des éléments fondamentaux de la demande du permis de construire est l’étude préalable du sol et des fondations.
Aucun dossier n’a révélé jusque-là la présence exagérée de l’eau dans le sol au point d’entraver une quelconque construction”, répond-il. Même si de nombreux opérateurs économiques ayant souscrit au projet hésitent encore à mettre la main à la poche, il est indéniable pourtant que la zone suscite un réel intérêt dans les milieux d’affaires. Certains ne réclament que des mesures d’accompagnement et d’incitation pour se mettre à l’ouvrage. Pour El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-Carreaux, PDG de « Centre commercial Patarbyandé » (CCPA), résidant et souscripteur, le projet ZACA doit être une source de fierté pour tout Burkinabè. Il présente l’immobilier et l’urbanisme comme l’une des premières vitrines d’un pays.
« Quand on arrive dans un pays, la première remarque porte sur les voies, les bâtiments avant de chercher à savoir si les habitants mangent bien. Mais pour que cette gigantesque cité moderne sorte de terre, il faut que l’Etat, les institutions financères et les souscripteurs conjuguent ensemble leurs éfforts pour tout faciliter en termes de mobilisation des ressources financières et d’approvisionnement en matériaux de construction à moindre coût », explique-t-il. El Hadj Ouédraogo suggère néanmoins une révision de certaines dispositions du cahier des charges afin de permettre à tout promoteur l’occupation optimale et efficiente de sa parcelle, la construction à une hauteur de son choix et la préservation de son ancien bâtiment.
Il trouve inexplicable les limitations d’occupation spatiale et de hauteur. “Pour une parcelle de 500 m2, on demande d’occuper 220 m2, de ne pas excéder 7 étages ou pour une ancienne construction de reculer de 5 m. Tous ces choix doivent être libres pour permettre à celui qui a les moyens de bâtir à 20 étages de le faire à la seule condition de respecter scrupuleusement les normes de construction”, clame le PDG de CCPA. La sortie de terre de la ZACA passe donc par un langage commun des souscripteurs et du gouvernement. Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme est conscient que l’aboutissement réel et rapide du projet (la construction des immeubles) demande des financements énormes. Des réflexions seraient en cours au niveau de l’Etat pour trouver des voies et moyens adéquats pour éviter tout essouflement lié au nerf de la guerre chez les souscripteurs.
Jolivet Emmaüs (joliv_et@yahoo.fr)
Jean-Claude Roche, directeur technique et des travaux de EBOMAF
« Le projet ZACA concerne essentiellement la restructuration d’un quartier de la ville imbriqué entre le centre-ville historique et l’aéroport. C’est un gros projet, d’une superficie de 85 hectares avec une cinquantaine de rues et vingt-quatre (24) km de voiries. Le premier marché, actuellement en phase d’achèvement, porte sur les terrassements généraux, les rues jusqu’à la couche finale et l’assainissement (les caniveaux). Il s’agit en fait de tout ce qui structure géométriquement la zone. C’est un carrelage de grandes avenues, de voiries primaires, de voiries secondaires, de mise en niveau sur tout ce qui domine la géométrie du site. Le deuxième marché qui vient d’être octroyé est relatif à l’arobage c’est-à-dire le bitumage des voies. Cela est très important parce qu’il permet de désenclaver et d’améliorer la circulation au centre-ville. Le bitumage de l’avenue de la Mosquée est déjà terminé.
Nous avons entamé la réalisation des couches d’arobement d’une des voies principales Nord-Sud de la ZACA, en l’occurrence l’avenue Yennenga, symbole profond du Burkina Faso. C’est une voie expresse deux fois deux voies avec deux petites suites de raccordement qui ceinturent le jardin Yennenga. Sur l’ensemble des 24 km de voiries dont quelques voies piétonnes à faire en pavé, 22 km environs sont à bitumer. Le délai est relativement court, mais il est approprié au besoin d’une part de chantier et au besoin de la ville de Ouagadougou. Puisqu’il devient nécessaire, pour éviter les engorgements, de dégager certaines voies principales. Avec le matériel et les compétences dont nous disposons, les engagements seront tenus et toutes les rues seront bitumées d’ici peu. Nous avons tout pour exécuter un travail de qualité dans les délais. Il ne restera plus que les trottoirs et les parking à faire après la mise en place des réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone ».
El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-carreaux, PDG de CCPA, résidant et souscripteur
« Le projet ZACA est une bonne chose en ce sens que ce sont l’immobilier et les routes qui attirent l’attention d’un visiteur quand il arrive dans un pays. C’est donc une grande fierté pour le Burkina Faso. Construire un bâtiment dans ce pays n’est certes pas chose aisée car ce n’est pas un investissement immédiatement rentable comme sous d’autres cieux mais c’’est un plaisir pour moi d’entreprendre dans cette zone. Je suis en train de terminer la construction de mon immeuble. J’entretiens de très bonnes relations avec les responsables du Projet. Le paiement n’est pas souvent facile mais ils essaient de comprendre. Je dispose de deux parcelles. Celle de 1 200 m2 dont une partie, déjà construite, a été acquise avant le projet ZACA. Les travaux actuels d’aménagement rassurent les promoteurs sur la conduite et l’avancée du projet. Cependant, le respect du cahier de charges me pose deux sérieux problèmes. D’abord, il y a la limitation de l’occupation du terrain. Pour une parcelle de 500 m2, l’on demande d’occuper seulement 280m2. Les 220 m2 restants ne sont pas utilisés et finalement, on a un petit bâtiment construit alors que le m2 coûte très cher.
Ce n’est pas rentable. Ensuite, il y a la limitation du nombre d’étages. Cette restriction ne s’explique pas à mon avis. Car la ZACA n’est pas une zone résidentielle mais une zone commerciale et administrative. Celui qui est capable de bâtir sur 20 étages voire au delà doit être libre de s’y engager. L’essentiel est qu’il respecte les normes. Mon premier bâtiment déjà construit dans la zone est à un huit niveaux et on me dit qu’il faut un maximum de sept étages. Que dois-je faire ? La deuxième parcelle s’étend sur 500 m2. Si sa construction tarde, cela est dû au problème d’occupation. On me demande de reculer de 5 m alors qu’une telle option fausse mon plan de construction. C’est un vrai dilemme pour moi. Ce n’est pas interessant de limiter et l’espace et la hauteur du bâtiment. Le projet doit laisser à chaque souscripteur la liberté d’investir selon ses moyens quitte à prendre toute les mesures necessaires pour le respect strict de la règlementation en matière d’immobilier.
Il est temps de privilégier les constructions en hauteur car dans quelques années, le problème de bureaux et de parcelles se posera avec accuité à Ouagadougou. Si le cahier de charges peut être revisé pour prendre en compte ces observations, cela aiderait beaucoup les promoteurs. Il faut penser à s’inscrire dans la nouvelle génération de l’immobilier. La ZACA est un enjeu d’urbanisation auquel doit prendre part aux côtés des souscripteurs, les banques commerciales en finançant les constructions avec comme garantie les titres fonciers et l’Etat en accordant des exonérations sur les matériaux ainsi qu’un différé sur les taxes liés à l’immobilier pour permettre de rembourser les prêts contractés ».
Propos recueillis par J.E
Sidwaya
Avec trois d’expérience,mon ambition est de participer à l’édification du continent Africain particulière du burkina et l’amternatif idéal a la réalisation de ce ambition est de servir à EBOMAF