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Moussa Sankara, DG de projet ZACA : “La zone sera un véritable chantier d’immeubles en 2010”


La mise en œuvre de la “Zone d’activités commerciales et administratives” (ZACA) amorce sa phase décisive : la construction des immeubles. Les coups incessants de manivelle sur le site ont relancé le débat autour de cet ambitieux chantier urbain. Le directeur général du projet, Moussa Sankara, apporte ici des éclairages sur le niveau d’exécution et les avancées dejà enregistrées dans le processus d’implantation effective des immeubles.

Sidwaya (S.) : Le projet ZACA n’est-il pas aujourd’hui en retard sur son exécution ?

Moussa Sankara (M.S.) : Oui et non. Oui, parce qu’en 2001 quand le gouvernement décidait de la création du projet d’extension, l’on a pensé qu’au bout de trois ans, les terrains allaient être disponibles et qu’en cinq ans, l’on verrait des constructions comme le prévoit le cahier des charges. Mais jusqu’à ce jour, ce n’est pas le cas. L’on est toujours à la phase de viabilisation. Ce retard se situe au niveau de la première tranche qui consiste au lotissement de la zone c’est-à-dire l’aménagement du site.

A ce niveau, il y a eu des difficultés et un retard de deux ans lié à la sensibilisation pour convaincre les résidants des lieux à accepter le projet et à choisir de partir. Non, parce que dans la phase actuelle de l’évolution du projet, l’on peut dire que les délais sont respectés avec le lancement des travaux de voiries en février 2007. “L’entreprise Bonkoungou Mahamadou et Fils” (EBOMAF) les exécute selon le timing recadré. En effet, le marché initial de la voirie sans bitumage prévoit un délai de seize mois hors saison des pluies. Aujourd’hui, en faisant le compte entre les suspensions, les prorogations, les purges, le traitement des points critiques, tout est en train d’avancer en ce moment normalement sur le terrain. La réception provisoire de la voirie en terre est en cours au terme des délais contractuels.

S. : Combien de temps faudrait-il encore attendre pour voir des constructions sortir de terre ?

M.S. : Il ne faut pas négliger un pan important du projet qui consiste en la commercialisation des parcelles. Ce volet traîne légèrement le pas. 225 parcelles sur 260 ont pu être vendues. Mais le taux de recouvrement n’est que de 45%. Cependant un promoteur qui a atteint 80% de sa souscription peut entamer la construction de son bâtiment. Une cinquantaine de personnes ayant déjà soldé le montant des parcelles ont déposé leurs plans de construction auprès de la direction générale du projet pour amendement. Ceux-là peuvent entreprendre leur réalisation car le cahier des charges dispose que cinq ans après l’attribution de la parcelle soit le promoteur est en train de construire son bâtiment soit il a fini.

S. : Le coût des parcelles ne freine-t-il pas l’engagement ou l’engouement des promoteurs ?

M.S. : Le prix du mètre carré (m2) est de 103 000 FCFA, toutes taxes comprises (TTC). Pour le citoyen lambda, cela peut paraître exorbitant. Mais ceux qui ont osé souscrire à ce projet ont fait de bonnes affaires. Ils sont d’abord acquéreurs de terrains qui ne se vendaient pas. C’est à des coûts énormes que l’Etat a indemnisé les résidants de la zone afin de disposer des terrains pour les mettre en vente avec toutes les commodités. Les parcelles de la zone ZACA sont les mieux placées et les plus commodes du pays. Elles devraient être vendues en réalité à 185 000 FCFA le m2 pour se conformer aux réalités des charges d’investissement consenties par l’Etat. Mais le gouvernement a beau faire un bon investissement, si les promoteurs traînent le pas, le projet va piétiner. La réticence des promoteurs explique en partie le retard observé jusque-là. Certains attendent de voir le bitumage des rues avant de commencer leur construction. Or, ils peuvent la faire maintenant car l’inflation est galopante.

S. : La multiplication des projets immobiliers aussi bien à Ouagadougou qu’à Bobo-Dioulasso n’essouffle-t-elle pas les promoteurs étant donné que ce sont les mêmes souscripteurs ?

M.S. : C’est vrai que le pays connaît une effervescence immobilière ces dernières années. Plusieurs projets ont vu le jour : Ouaga 2000, extension des zones d’activités diverses (ZAD) aussi bien à Ouagadougou qu’à Bobo-Dioulasso, Bobo 2010, etc. Ce sont des chantiers légitimes et normaux parce qu’ils donnent une variété de choix aux promoteurs. La ZACA se diffère des autres projets par sa spécificité. La zone présente une mixité réelle car les constructions peuvent être consacrées aux services, au commerce ou au logement alors que pour les autres projets, ce n’est pas le cas. Les promoteurs finiront par se convaincre des avantages de la ZACA qui est un cadre idéal pour les affaires de par sa centralité, la modernité des réseaux divers enterrés et par la présence des équipements collectifs d’accompagnement. Il faut cependant craindre que les promoteurs dispersent leurs énergies en achetant les terrains à des fins de spéculation au lieu de se concentrer sur des activités de construction. La non mise en valeur est aujourd’hui un motif suffisant de retrait de parcelles.

S. : Quelles mesures le gouvernement pourrait-il prendre pour inciter les promoteurs à accélérer les constructions d’immeubles dans la zone ?

M.S. : Le gouvernement est conscient qu’une fois les parcelles payées et acquises, les réalisations immobilières nécessiteront des efforts financiers considérables. Compte tenu de la crise actuelle, il revient à l’Etat de prendre des mesures incitatives pour accompagner le privé. A ce titre, le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme et l’unité d’exécution du projet ont réfléchi à une stratégie sur les plans financier, communication et marketing, domanial en vue de permettre aux promoteurs de réaliser leurs constructions dans les délais prévus par le cahier des charges qui est de bâtir effectivement cinq ans après l’achat de la parcelle.

Les matériaux de construction étant généralement importés, ils reviennent chers au Burkina Faso. A l’instar de certains pays qui ont mené des opérations similaires, il a été proposé aux autorités de détaxer les matériaux afin de permettre aux promoteurs de bâtir dans les délais à des coûts accessibles. Cette exonération peut se limiter à deux ou trois années pour éviter toute spéculation. A travers la mise en valeur des parcelles, le projet ZACA se trouve dans sa phase décisive de mise en œuvre proprement dite. Un signal fort de la part des plus hautes autorités dynamisera l’ensemble des acteurs intervenants dans sa réalisation. Des mesures incitatives de type fiscal contribueraient à la mise en œuvre accélérée de la zone dans un délai de trois ans.

Le concours des banques sera sollicité. Les institutions financières ont leurs conditions dont il faut tenir compte. Car investir des sommes colossales sur une parcelle nécessite des garanties qui pourraient reposer sur l’acquisition définitive du terrain. Ainsi sur le plan domanial, un guichet spécial de titres fonciers est envisageable pour les clients ayant soldé leurs souscripteurs de sorte à les permettre de recourir à des prêts bancaires pour financer leurs constructions.

S. : Que répondez-vous aux rumeurs qui prétendent que la nappe phréatique de la zone est très inondée au point qu’il est impossible de construire des immeubles d’un certain standing ?

M.S. : Mon prédécesseur a déjà répondu à cette question assez récurrente. Cette rumeur n’est pas fondée. Il n’existe pas un seul lieu de la terre où il n’ya pas de nappe phréatique. Sans elle, il n’y a pas d’eau, donc pas de vie. Le Laboratoire national du bâtiment et des travaux publics (LNBTP) a effectué des sondages de sols avant que les travaux de sols ne commencent. Le cahier des charges prévoit des immeubles de trois à sept étages. Si jusqu’à ce jour, il n’y a pas de dispositions contraires, cela veut dire que les terrains peuvent soutenir des immeubles de grande hauteur. Un des éléments fondamentaux de la demande de l’autorisation de construire est l’étude préalable du sol et de la fondation.

Aucun dossier n’a révélé la présence exagérée de l’eau dans le sol au point d’entraver une quelconque construction. Pour s’en convaincre, il n’y a qu’à observer les immeubles de part et d’autre de l’avenue Kwamé N’Krumah.Des bâtiments comme celui de la BICIA-B sont à sous-sol. Donc le débat sur la nappe phréatique ne sied pas. Le LNBTP est là pour couper court à cette rumeur. Car c’est cette structure qui indique la procédure de réalisation des fondations quelle que soit la situation.

S. : Quelle est la catégorie des souscripteurs ? Note-on une adhésion massive de la diaspora ?

M.S. : Les souscripteurs au projet ZACA sont essentiellement des Burkinabè. Ce sont des commerçants et autres opérateurs économiques qui ont le courage et la volonté d’appuyer l’Etat dans son élan de bâtir une capitale moderne tournée vers l’avenir. Il y a aussi les sociétés et des institutions qui ne disposent pas encore de siège ou désireuses d’étendre leurs locaux. La zone abrite aussi de grandes parcelles destinées aux équipements sociaux, culturels pour lesquelles le concours de partenaires privés est attendu pour leur réalisation. Les promoteurs sont issus de toutes les régions du pays. La diaspora est aussi intéressée. La direction générale vient d’examiner un projet de convention d’achat de terrain d’un milliard de FCFA avec un compatriote vivant au Gabon. Le plan d’aménagement établi une parcelle de 500 m2 minimum à environ 4000 m2 maximum. Il faut alors débourser 51 500 000 F CFA pour le plus petit terrain.

S. : Y’a-t-il une date buttoir pour amener les promoteurs à entreprendre leurs constructions ?

M.S. : Les souscripteurs n’ont pas à attendre la fin du bitumage des voies qui a d’ailleurs commencé avant d’entreprendre leurs chantiers. Ils peuvent le faire dès la fin des travaux d’assainissement, une fois que les caniveaux seront couverts. Beaucoup de terrains sont actuellement accessibles à partir des avenues telles que Houari-Boumedienne. L’idéal serait que les promoteurs puissent déjà construire à partir des voies en terre. Cela éviterait la dégradation précoce du bitume. Mais il y a lieu de rappeler que toute souscription est soumise au respect strict du cahier des charges. Les promoteurs prennent assez de temps pour la mobilisation des ressources financières sachant qu’il faut asseoir un budget de construction conséquent pour éviter toute interruption de chantier. Les suspensions et les reprises de chantiers engendrent d’autres coûts. Par exemple, une parcelle de 500 m2 doit recevoir un investissement de 200 à 250 millions F CFA.

Le conseil des ministres a confié à EBOMAF le marché pour le bitumage des artères. Les avenues de la Mosquée et de Yennenga le sont déjà. Le délai d’exécution est de cinq mois à compter du début des travaux. Cela va sans doute motiver les promoteurs à s’y investir davantage. Actuellement, le taux de construction des routes en terre se situe entre 80 à 85 %. Il y a l’aménagement des six mètres, des parkings et des trottoirs en pavés dont le niveau de réalisation s’établit à 80%. La mise en œuvre de la ZACA est accompagnée par des concessionnaires.

La SONABEL, l’ONEA et l’ONATEL ont déjà lancé leurs appels d’offres pour un montant d’environ huit milliards F CFA. La zone se transforme alors peu à peu en un vaste chantier. D’ici la fin de l’année, tous les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) estimés à 29,4 milliards FCFA seront terminés avec le revêtement des rues débuté en debut mars. Les pavés sont déjà confectionnés dans les ateliers. Le lancement officiel de la phase de construction des bâtiments est prévu pour mi 2009. La zone sera un véritable chantier d’immeubles en 2010.

S. : Quel est le sort réservé aux anciennes constructions présentes dans la zone ?

M.S. : Les affectations ne changent pas au niveau de l’avenue Kwamé N’Krumah. Cependant, il y a trois subdivisions sur la zone d’extension proprement dite. La partie principale réservée au commerce située côté ouest de l’avenue Kwamé-N’Krumah, une zone tertiaire qui longe l’avenue de la Résistance du 17 mai (la route de l’aéroport) et au milieu, une zone mixte. L’idée d’aménagement développée dans le cahier des charges a été revisitée et enrichie par le ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, Vincent Dabilgou. La conception de la zone a la particularité de rompre avec des quartiers tels le Plateau à Abidjan en Côte d’Ivoire où dès que les bureaux sont fermés, c’est une zone fantôme qui naît.

Le plan d’aménagement s’est soucié d’une vie en permanence sur le site. Pour peu qu’une ancienne construction ne soit pas frappée par des dispositions de recul et de hauteur, l’immeuble va rester tel. Le cahier des charges confère à la ZACA une haute qualité architecturale. Toutes les façades doivent être rénovées pour qu’il y ait une meilleure et agréable visibilité, une parfaite symbiose. Aussi, les bâtiments déjà existants vont être restaurés ou connaître des aménagements pour plus d’hauteur quand ceux-ci n’atteignent pas ce qui est indiqué dans le cahier des charges. Il s’agit d’établir une parfaite collaboration afin qu’il y ait une concertation autour des questions réglementaires entre le bureau du projet et les résidants qu’ils soient dans la zone d’extension ou celle de restauration (cité An IV B, SOCOGIB et SONAR Aéroport).

S. : Une révision du cahier des charges est-elle possible pour lever les inquiétudes liées aux limitations de la surface et de la hauteur de construction ?

M.S. : La ZACA a été conçue pour pallier les problèmes d’encombrement du centre-ville. Il résulte d’un diagnostic de l’état existant du centre-ville qui a été urbanisé sans tenir compte de l’évolution de la démographie, du trafic. Le projet vient corriger les questions de parking, de circulation en prévoyant un recul des immeubles. C’est une sage option et les promoteurs vont s’en convaincre eux-mêmes. Quant à la limitation de la hauteur, la remarque de laisser le libre choix à chaque promoteur se révèle aujourd’hui pertinente. Vu la limitation de la surface, la construction en hauteur pourrait venir combler la restriction spatiale. Elle va ainsi rompre avec les constructions horizontales.

La construction en hauteur peut être une alternative à l’utilisation optimale et efficiente des terrains acquis à prix d’or. Toutefois, l’objectivité de la limitation de la hauteur est à la décharge des concepteurs du cachier des charges. Les avis sont partagés là-dessus. L’un dans l’autre, chaque partie (concepteurs ou souscripteurs) a ses raisons. Les points de vue gagneraient à être conciliés pour le bonheur du projet.

S. : Vous avez tantôt parlé de plan de construction que tout souscripteur doit déposer avant d’ouvrir son chantier. Si tel est le cas, que représentent donc les maquettes jouxtant la zone ?

M.S. : Les maquettes reflètent l’image globale de la ZACA après son exécution. Elles donnent une idée de la qualité des réalisations projetées. Ce sont des perspectives en équipements publics sociaux et culturels tels que le complexe culturel, l’hôtel trois étoiles, le centre commercial de Zangouetin, les bâtiments portails, le parking paysager du “camp fonctionnaire”, etc. Ils ont été initiés par l’Etat. Les terrains sont disponibles. Il ne reste que l’appui des partenaires techniques, financiers pour leur construction. Cette catégorie de bâtiments concerne les parcelles de plus de 6 000 m2 reservées disposant déjà d’avant-projets sommaires représentés par les maquettes. Quant aux parcelles de 500 m2 à 4000 m2, elles sont destinées à la vente.

Les promoteurs privés sont libres de leurs plans et de leurs projets pour peu que ceux-ci respectent le cahier des charges : recul de 5m, hauteur de 3 à 7 étages. Pour ce faire, les souscripteurs doivent travailler avec leurs architectures et leurs ingénieurs agréés pour sortir des bâtiments assez solides, sécurisants, confortables et beaux pour rehausser l’image de la ville.

S. : Quelle assurance donnez-vous aux habitants de Ouagadougou qui s’impatientent de voir enfin la ZACA se réaliser ?

M.S. : Il faut encourager sans cesse tous ceux qui ont adhéré au projet en achetant une parcelle. Ceux qui ont soldé leurs souscriptions ont permis à l’Etat de rembourser les dettes contractées pour les investissements déjà effectués sur le terrain. Les autres promoteurs doivent faire autant pour mieux accompagner cet ambitieux projet immobilier du gouvernement. La ZACA n’est pas une opération commerciale à travers laquelle l’Etat cherche des bénéfices. L’aménagement et l’avancée du projet dépendent donc du paiement des souscriptions. Les promoteurs qui traînent les pas se verront donc notifier le retrait ou le redimensionnement de leur parcelle. La ZACA vise le seul but de bâtir une ville fonctionnelle.

Cette ambition prendra le temps nécessaire à tout projet à long terme qu’il faut mais elle se réalisera pour résoudre les problèmes de services, de logements, de parkings, de commerce dans la ville de Ouagadougou. L’Etat joue sa partition en viabilisant la zone pour environ 50 milliards FCFA (indemnisations, travaux VRD…). Il est toujours à l’écoute des promoteurs pour les accompagner, les motiver davantage. A ce jour la balle est dans le camp des acquéreurs de parcelles. Ils sont invités à se préparer pour la construction afin de valoriser la zone. Pour ce faire, leurs projets de plans sont attendus pour validation. D’ici à 2014, l’on pourra réellement sentir l’effectivité du projet et les retombées sur le plan social et économique.

Interview réalisée par Jolivet Emmaüs (joliv_et@yahoo.fr)

Dans Sidwaya mercredi 1er avril 2009




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