Progetto ZACA: Diramazione intorno a un'isola urbana

Dal febbraio 2007, lo sviluppo della "Zaca d'activités commerciales et administratifs" (Zaca d'activités commerciales et administratifs) ha subito una certa evoluzione con lavori stradali e varie reti. Un'isola urbana sta prendendo forma nel cuore di Ouagadougou, la capitale del Burkina Faso. Anche se gli abbonati sono lenti da eseguire per aumentare i loro edifici.

La tronca di viali "Yennenga e Moschea" in questi giorni segna un punto di svolta decisivo nello sviluppo dell'Area di Attività Commerciali e Amministrative (ZACA). Lanciato nel 2001, l'attuazione di questo progetto, che è stato presentato come uno dei più grandi e più ambiziosi investimenti di urbanizzazione nella capitale del Burkina Faso, era stato inizialmente un oggetto di supputazione, scetticismo e dubbio.

"Quando il governo ha deciso nel 2001 di creare il progetto di estensione, si è pensato che dopo tre anni la terra sarebbe disponibile e che in cinque anni, le costruzioni sarebbero viste come previsto nelle specifiche. Ma finora, questo non è il caso", ammette Moussa Sankara, amministratore delegato del progetto ZACA. Nonostante questo apparente ritardo, lo sviluppo della zona sembra seguire il suo piccolo roadman. Il processo ha anche preso un acceleratore nel febbraio 2007 con l'assegnazione del lavoro di edificio di servizio e poi di bitumen alla "Entreprise Bonkoungou Mahamadou et fils" (EBOMAF).

Da allora, la continua torsione di macchinari per lavori pubblici pesanti nella zona ha generato un rinnovato interesse per il progetto. Tubi coperti e altri tubi di depurazione sono venuti a convincere più di uno. "Si può dire che tutto si sta muovendo normalmente ora a terra. La ricezione temporanea della strada a terra è attualmente in corso alla fine delle scadenze contrattuali", afferma Sankara. I lavori di Roads and Various Networks (VRD) sono attualmente in seconda fase. Si tratta di lavori di terra, pavimentazioni, servizi igienico-sanitari, prenotazioni per varie reti, la cui fine è prevista per aprile 2009 e il pavimentazione, la segnalazione, per luglio 2009.

I costi di questi due progetti sono stimati rispettivamente a 12.2 miliardi di CFAF e a 5,4 miliardi di CFAF. "Abbiamo personale umano qualificato, materiale moderno e mezzi tecnici per svolgere il lavoro correttamente nel tempo necessario", rassicura Jean-Claude Roche, direttore tecnico e opere di EBOMAF. ZACA mira a ristrutturare parzialmente la strada nel centro di Ouagadougou migliorando il flusso di traffico e affrontando il problema del parcheggio. A questi obiettivi si uniscono a quelli di soddisfare le sfide dei servizi, degli alloggi e dei negozi che la città di Ouagadougou ha affrontato nel corso degli anni con le sue demografie galoppanti. "Il progettoZACA è la ristrutturazione di un quartiere cittadino incastonato tra il centro storico e l'aeroporto internazionale.

Si tratta di un grande sito urbano e immobiliare di 85 ettari, con circa 50 strade e 24 chilometri di strade", afferma Jean-Claude Roche. "ZACA ha l'unica ambizione di offrire alla capitale il volto di una città moderna e funzionale", afferma Moussa Sankara, Project DG. Poiché i lavori sono effettuati nel centro della città, la loro esecuzione è ostacolata dal traffico. I funzionari EBOMAF spiegano che il funzionamento dei cantieri tiene conto delle esigenze di mobilità degli utenti.

L'azienda ha anche interrotto i suoi interventi per strada 17 lungo l'aeroporto in modo da non tagliare l'ingresso al centro della città. Esso prevede il rapido sviluppo di due o tre rotte Nord-Sud per deviare gli utenti. "È imperativo integrare il problema del disturbo del traffico nel lavoro. Alcuni utenti viaggiano su tracce non negoziabili. Questo spesso impedisce il progresso, ma non abbiamo troppa scelta", afferma Jean-Claude Roche, direttore tecnico e direttore di lavoro di EBOMAF. Oltre a questi inconvenienti insiti nella posizione della zona, ci sono lavori correlati. Alcune delle fasi VRD dipendono dall'intervento di tre concessionari: l'Ufficio Nazionale delle Telecomunicazioni (ONATEL), l'Ufficio Nazionale per l'Acqua e la Sanitazione (ONEA), la National Electricity Corporation of Burkina Faso (SONABEL).

Una svolta senza spinta

La costruzione di utenze sotterranee è stimata a 8 miliardi di CFAF. "Le tre società di servizi pubblici hanno già lanciato le loro offerte. La ZACA ha una velocità di crociera reale nella sua esecuzione ed evoluzione", ha dichiarato Epelé Bayoulou, Direttore del Servizio Tecnico del Progetto ZACA. Gli investimenti effettuati dal febbraio 2007 nell'area contribuiscono al riconoscimento che "ZACA è ben in corso". Cinque anni dopo lo scioglimento degli abitanti dei vari distretti interessati, questo spazio ora si rompe con il suo aspetto cupo.

La costruzione dei canali, il layout delle arterie e il bitume di alcuni viali gradualmente forgiare una zona di servizio per intraprendere progetti immobiliari. Ma questo notevole sviluppo nel lavoro di sviluppo sembra essere in fase con il grado di adesione degli abbonati. 225 su 260 trame sono stati venduti fino ad oggi, ma il tasso di recupero di scrittura è solo 45%.

Di fronte a questo livello relativamente basso in una fase così decisiva, la gestione del progetto non esclude la possibilità di rimuovere i pacchi dai potenziali abbonati al fine di soddisfare le nuove richieste che si accumulano. Nella sede del Progetto, sono state sollevate domande sulla sfiducia o la riluttanza dei promotori. "Gli scrittori non devono aspettare che le tracce siano troncate prima di iniziare il loro lavoro. Possono iniziare ora, finché il lavoro di bonifica è completo e i canali coperti. Molti terreni sono attualmente accessibili da viali come Houari Boumédienne. Sarebbe l'ideale se i promotori potessero già costruire dalle strade sterrate", dice Moussa Sankara, ZACA Project DG.

Invita qualsiasi sviluppatore che ha pagato l'80% del suo abbonamento per iniziare a costruire il suo edificio. Tutti i permessi di costruzione sono soggetti a deposito preventivo con ZACA Project Branch di un piano di costruzione progettato da un architetto. Il costo per metro quadrato (m2) nella zona è fissato a CFAF 103 000 e le aree della trama variano da un minimo di 500 m2 ad un massimo di 4000 m2. È quindi necessario pagare CFAF 51,5 milioni per acquisire il più piccolo appezzamento su cui investire tra CFAF 200 milioni e CFAF 250 milioni. Ogni edificio deve avere anche un'altezza di 3 a 7 piani.

Tutti questi requisiti sembrano calmare l'ardore dei promotori soprattutto come la ZACA è effettuata allo stesso tempo come altri progetti immobiliari come Ouaga 2000, Bobo 2010... "Le parcelle devono essere vendute a 185 000 franchi CFA per metro quadrato al fine di rispettare le realtà delle spese di investimento dell'ordine di 50 miliardi di franchi CFA concessi dallo Stato (indennizzo, lavori VRD...). Il progetto non ha scopo commerciale. Anche se il governo sta facendo un buon investimento, se i promotori trascinano avanti, il progetto sta per calpestare," ha detto Sankara. spazza via voci di una presunta inondazione del tavolo dell'acqua nella zona impedendo qualsiasi costruzione in altezza. "Uno degli elementi fondamentali dell'applicazione del permesso di costruzione è lo studio preliminare del suolo e delle fondazioni.

Nessun record ha finora rivelato l'eccessiva presenza di acqua nel terreno al punto di ostacolare qualsiasi costruzione", ha risposto. Anche se molti operatori economici che hanno sottoscritto il progetto sono ancora riluttanti a prendere le loro mani, è innegabile, tuttavia, che la zona ha un vero interesse per la comunità aziendale. Alcuni chiedono solo misure di accompagnamento e di incentivazione per iniziare. Per El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-Carreaux, CEO di "Centre commerciale Patarbyandé" (CCPA), residente e sottoscrittore, il progetto ZACA deve essere fonte di orgoglio per tutto il Burkinabe. Presenta la pianificazione immobiliare e urbana come una delle prime finestre di un paese.

"Quando si arriva in un paese, il primo punto è circa le strade, gli edifici, prima di guardare se la gente mangia bene. Ma per questa gigantesca città moderna per uscire dalla terra, lo stato, le istituzioni finanziarie e gli assicurati devono lavorare insieme per facilitare la mobilitazione delle risorse finanziarie e la fornitura di materiali da costruzione a basso costo", spiega. El Hadj Ouedraogo suggerisce, tuttavia, una revisione di alcune disposizioni delle specifiche per consentire a qualsiasi promotore l'occupazione ottimale ed efficiente della sua trama, la costruzione ad un'altezza della sua scelta e la conservazione del suo vecchio edificio.

Egli trova inspiegabile i limiti dell'occupazione spaziale e dell'altezza. "Per un appezzamento di 500 m2, è richiesto di occupare 220 m2, non superare 7 piani o per una vecchia costruzione all'indietro di 5 m. Tutte queste scelte devono essere libere di consentire a coloro che hanno i mezzi per costruire 20 piani per farlo a condizione che essi rispettano scrupolosamente gli standard di costruzione", ha detto l'amministratore delegato di CCAA. Un linguaggio comune degli assicurati e del governo è quindi necessario per far uscire lo ZACA dalla terra. Il Ministero dell'habitat e dell'urbanismo è consapevole che il completamento reale e rapido del progetto (costruzione di edifici) richiede enormi finanziamenti. Le considerazioni sono in corso a livello statale per trovare i modi e i mezzi appropriati per evitare qualsiasi scivolamento relativo al nervo della guerra tra gli abbonati.

Jolivet Emmaus (jolive et@yahoo.fr)

Jean-Claude Roche, Direttore tecnico di EBOMAF

"Il progetto ZACA riguarda principalmente la ristrutturazione di un quartiere della città immerso tra il centro storico e l'aeroporto. Si tratta di un grande progetto, con una superficie di 85 ettari con circa cinquanta strade e ventiquattro (24) km di strade. Il primo mercato, che è attualmente in fase di completamento, copre lavori di terra generale, strade fino allo strato finale e servizi igienici (sculpins). È infatti tutto ciò che struttura geometricamente la zona. Si tratta di una piastrella di grandi viali, strade primarie, strade secondarie, livellando su tutto ciò che domina la geometria del sito. Il secondo mercato che è appena stato assegnato riguarda il rivestimento, cioè l'asfalto delle tracce. Questo è molto importante perché aiuta a chiarire e migliorare il traffico nel centro della città. Il bitume della Moschea è già finito.

Abbiamo iniziato la costruzione degli strati di arobe di una delle principali rotte Nord-Sud della ZACA, ovvero Yennenga Avenue, un simbolo profondo del Burkina Faso. Si tratta di un doppio binario espresso a due vie con due piccole suite di collegamento che fasciano il giardino di Yennenga. Su tutti i 24 km di strade tra cui alcune piste pedonali da pavimentare, 22 km intorno sono da bitume. Il termine è relativamente breve, ma è appropriato se una parte del progetto è necessaria e se la città di Ouagadougou ne ha bisogno. Dal momento che diventa necessario, per evitare la congestione, per sgomberare alcuni percorsi principali. Con le attrezzature e le competenze a nostra disposizione, gli impegni saranno soddisfatti e tutte le strade saranno bitumen a breve. Abbiamo tutto per fare un buon lavoro in tempo. Tutto ciò che rimane è il marciapiede e il parcheggio da fare dopo l'installazione di acqua, elettricità e reti telefoniche".

El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-carreaux, CEO di CCAA, residente e sottoscrittore

" Il progetto ZACA è una buona cosa in quanto è immobiliare e strade che attirano l'attenzione di un visitatore quando arriva in un paese. È quindi un grande orgoglio per il Burkina Faso. Costruire un edificio in questo paese non è certamente facile perché non è un investimento immediatamente redditizio come sotto altri cieli, ma è un piacere per me di intraprendere in questa zona. Sto finendo il mio edificio. Molto buone relazioni con i funzionari del progetto. Il pagamento non è spesso facile, ma cercano di capire. Ho due trame. I 1 200 m2 di cui parte, già costruita, è stata acquisita prima del progetto ZACA. L'attuale sviluppo opera rassicurando i sostenitori sulla condotta e sul progresso del progetto. Tuttavia, il rispetto delle specifiche pone due gravi problemi. In primo luogo, c'è la limitazione dell'uso del terreno. Per un appezzamento di 500 m2, è richiesto di occupare solo 280m2. I restanti 220 m2 non sono utilizzati e, infine, abbiamo un piccolo edificio costruito mentre il m2 è molto costoso.

Non e' redditizio. Poi c'è la limitazione del numero di piani. Questa restrizione non è, a mio parere, spiegato. ZACA non è una zona residenziale ma una zona commerciale e amministrativa. Chi è in grado di costruire su 20 piani o anche oltre deve essere libero di impegnarsi. La cosa essenziale è che soddisfa gli standard. Il mio primo edificio già costruito nella zona è su otto livelli e mi viene detto che ci vuole un massimo di sette piani. Cosa dovrei fare? Il secondo pacco si estende su 500 m2. Se i suoi ritardi di costruzione, questo è dovuto al problema di occupazione. Mi viene chiesto di fare un passo indietro di 5 m quando tale opzione distorce il mio piano di costruzione. E' un vero dilemma per me. Non è interessante limitare lo spazio e l'altezza dell'edificio. Il progetto deve consentire a ciascun abbonato la libertà di investire secondo i suoi mezzi, anche se deve adottare tutte le misure necessarie per garantire un rigoroso rispetto delle normative immobiliari.

E 'tempo di concentrarsi su costruzioni ad alta velocità perché in pochi anni, il problema di uffici e trame sorgerà in Ouagadougou. Se le specifiche possono essere rivedute per tener conto di queste osservazioni, questo aiuterebbe notevolmente i sostenitori. Considerare la registrazione nella nuova generazione di immobili. La ZACA è un problema di urbanizzazione in cui le banche commerciali devono partecipare insieme agli abbonati, finanziando le costruzioni con titoli di terra e lo stato come garanzia concedendo esenzioni sui materiali e un differito sulle tasse relative al bene immobile per consentire di rimborsare i prestiti contratti".

Intervista di J.E.

Sidwaya