Проект ZACA: отделение вокруг городского острова

С февраля 2007 года разработка «Zaca d'activités commerciales et administratifs» (Zaca d'activités commerciales et administratifs) претерпевает определенную эволюцию с дорожными работами и различными сетями. Городской остров формируется в сердце Уагадугу, столицы Буркина-Фасо. Даже если абоненты медленно работают, чтобы поднять свои здания.

Усечение проспектов «Енненга и мечеть» в эти дни знаменует собой решающий поворотный момент в развитии «Зоны коммерческой и административной деятельности» (ЗАКА). Начатая в 2001 году реализация этого проекта, который был представлен как одна из крупнейших и наиболее амбициозных инвестиций в урбанизацию в столице Буркина-Фасо, изначально была объектом суппутации, скептицизма и сомнений.

"Когда в 2001 году правительство приняло решение о создании проекта расширения, было сочтено, что по истечении трех лет земля будет доступна и что через пять лет строительство будет рассматриваться как предусмотренное в спецификациях. Но пока это не так, - признается Мусса Санкара, управляющий директор проекта ZACA. Несмотря на эту явную задержку, развитие района, похоже, следует за его маленьким дорожником. В феврале 2007 года в рамках этого процесса был выделен ускоритель для работы сервисного здания, а затем битума для «Entreprise Bonkoungou Mahamadou et fils».

С тех пор продолжающееся скручивание тяжелой техники общественных работ в этом районе вызвало новый интерес к проекту. Крытые шланги и другие канализационные трубы убедили больше, чем один. "Можно сказать, что сейчас все нормально движется по земле. Временный приём дороги на суше в настоящее время идёт по окончании договорных сроков, — говорит Санкара. В настоящее время работы по дорогам и различным сетям (VRD) находятся на втором этапе. Они охватывают общие земляные работы, тротуары, санитарию, резервирование для различных сетей, окончание которых запланировано на апрель 2009 года и тротуар, сигнализацию, на июль 2009 года.

Расходы по этим двум проектам оцениваются в 12,2 млрд и 5,4 млрд соответственно. «У нас есть квалифицированный персонал, современные материально-технические средства для выполнения работы должным образом в течение необходимого времени», - успокаивает Жан-Клод Рош, технический директор и работа EBOMAF. ZACA стремится частично отремонтировать дорогу в центре Уагадугу путем улучшения транспортного потока и решения проблемы парковки. К этим задачам присоединяются задачи по решению проблем, связанных с услугами, жильем и магазинами, с которыми город Уагадугу сталкивался на протяжении многих лет. "Проект ZACA заключается в перестройке городского района, расположенного между историческим центром города и международным аэропортом.

Это большой городской и недвижимый объект площадью 85 гектаров, с примерно 50 улицами и 24 километрами дорог, - говорит Жан-Клод Рош. «ZACA имеет единственную цель — предложить столице лицо современного и функционального города», — говорит Мусса Санкара. Поскольку работы проводятся в центре города, их выполнение затруднено движением транспорта. Чиновники EBOMAF объясняют, что работа дворов учитывает потребности пользователей в мобильности.

Компания даже прервала свои интервенции на улице 17 вдоль аэропорта, чтобы не перерезать вход в центр города. Он предусматривает быстрое развитие двух-трех маршрутов Север-Юг для отвлечения пользователей. "Настоятельно необходимо включить в работу проблему нарушения дорожного движения. Некоторые пользователи путешествуют по незаметным маршрутам. Это часто мешает прогрессу, но у нас нет слишком большого выбора, - говорит Жан-Клод Рош, технический директор и менеджер по работе EBOMAF. Помимо этих неудобств, присущих расположению местности, существуют сопутствующие работы. Некоторые из этапов VRD зависят от вмешательства трех концессионеров: Национального управления телекоммуникаций (ONATEL), Национального управления водоснабжения и санитарии (ONEA), Национальной электрической корпорации Буркина-Фасо (SONABEL).

Прорыв без толчка

Строительство подземных коммуникаций оценивается в 8 млрд. "Три компании, предоставляющие государственные услуги, уже начали свои тендеры. ZACA имеет реальную крейсерскую скорость в своем исполнении и эволюции, - сказал Эпеле Байулу, менеджер технического обслуживания проекта ZACA. Инвестиции, сделанные с февраля 2007 года в этом районе, способствуют признанию того, что «ZACA идет полным ходом». Спустя пять лет после роспуска жителей различных районов, это пространство теперь разрывается с его мрачным внешним видом.

Строительство каналов, расположение артерий и битумирование определенных проспектов постепенно создают обслуживаемую зону для реализации проектов недвижимости. Но это заметное развитие в работе над разработкой, похоже, находится в фазе со степенью сцепления подписчиков. На сегодняшний день продано 225 из 260 участков, но скорость восстановления андеррайтинга составляет всего 45%.

В условиях такого относительно низкого уровня на таком решающем этапе руководство проекта не исключает возможности изъятия посылок у потенциальных абонентов для удовлетворения новых нарастающих требований. В штаб-квартире Проекта поднимались вопросы о недоверии или нежелании промоутеров. "Абонентам не нужно ждать, пока следы будут усечены, прежде чем начинать свою работу. Они могут начаться уже сейчас, если восстановительные работы будут завершены и каналы будут закрыты. Многие территории в настоящее время доступны с таких направлений, как Houari Boumédienne. Было бы идеально, если бы промоутеры уже могли строить из грунтовых дорог, — говорит Мусса Санкара, руководитель проекта ZACA.

Он приглашает любого застройщика, который заплатил 80% от его подписки, начать строительство своего здания. Все разрешения на строительство подлежат предварительному депонированию в Отделе проекта ZACA плана строительства, разработанного архитектором. Стоимость квадратного метра (м2) в районе установлена на CFAF 103 000, а площади участков варьируются от минимума 500 м2 до максимума 4000 м2. Затем необходимо заплатить 51,5 миллиона CFAF, чтобы приобрести самый маленький участок, на который можно инвестировать от 200 миллионов CFAF до 250 миллионов CFAF. Каждое здание также должно иметь высоту от 3 до 7 этажей.

Все эти требования, кажется, успокаивают пыл промоутеров, тем более что ZACA осуществляется одновременно с другими проектами недвижимости, такими как Ouaga 2000, Bobo 2010. "Участки должны быть проданы в размере 185 000 франков КФА на квадратный метр, чтобы соответствовать реалиям инвестиционных расходов в размере 50 миллиардов франков КФА, предоставленных государством (компенсация, работы ВРД...). Проект не имеет коммерческой цели. Хотя правительство делает хорошие инвестиции, если промоутеры затянутся, проект будет растоптан, - сказал Санкара. Он сметает слухи о предполагаемом затоплении стола для воды в этом районе, предотвращая любое строительство в высоту. "Одним из основополагающих элементов заявки на получение разрешения на строительство является предварительное изучение почвы и фундаментов.

До сих пор ни одна запись не выявила чрезмерного присутствия воды в земле до такой степени, чтобы препятствовать любому строительству. Хотя многие экономические операторы, подписавшиеся на проект, по-прежнему неохотно берут его в свои руки, тем не менее, нельзя отрицать, что область имеет реальный интерес к бизнес-сообществу. Некоторые требуют только сопутствующих и стимулирующих мер для начала. Для Эль Хаджа Хамиду Уэдраого дита Хамид-Карро, генерального директора Центра коммерческих Patarbyandé (CCPA), резидента и абонента, проект ZACA должен быть источником гордости для всего Буркина-Фасо. Он представляет недвижимость и городское планирование как одно из первых окон страны.

"Когда вы приезжаете в какую-либо страну, первое, о чем вы говорите, это дороги, здания, прежде чем вы посмотрите, хорошо ли едят люди. Но чтобы этот гигантский современный город вышел из-под земли, государство, финансовые учреждения и страхователи должны работать вместе, чтобы облегчить мобилизацию финансовых ресурсов и поставку строительных материалов по более низкой цене. Эль Хадж Уэдраого предлагает, однако, пересмотреть некоторые положения спецификаций, чтобы позволить любому промоутеру оптимальное и эффективное занятие его участка, строительство на высоте по его выбору и сохранение его старого здания.

Он находит необъяснимыми ограничения пространственного занятия и высоты. "Для участка площадью 500 м2 предлагается занимать площадь 220 м2, не превышающую 7 этажей, или для старой конструкции отступать на 5 м. Все эти варианты должны быть свободными, чтобы позволить тем, у кого есть средства для строительства 20 этажей, сделать это при условии, что они скрупулезно соответствуют строительным стандартам. Поэтому для того, чтобы вывести ЗАКА из земли, необходим общий язык страхователей и правительства. В Минприроды понимают, что реальное и быстрое завершение проекта (строительство зданий) требует огромного финансирования. На государственном уровне ведется работа по поиску надлежащих путей и средств, позволяющих избежать любого проскальзывания, связанного с нервом войны среди подписчиков.

Jolivet Emmaus (jolive et@yahoo.fr)

Жан-Клод Рош, технический директор EBOMAF

"Проект ZACA в основном касается перестройки района города, расположенного между историческим центром города и аэропортом. Это большой проект, площадью 85 гектаров с примерно пятьюдесятью улицами и двадцатью четырьмя (24) км дорог. Первый рынок, который в настоящее время находится в процессе завершения, охватывает общие земляные работы, улицы до конечного слоя и санитарии. На самом деле это все, что геометрически структурирует зону. Это плитка больших проспектов, первичных дорог, второстепенных дорог, выравнивающая все, что доминирует в геометрии участка. Второй рынок, который только что был награжден, относится к покрытию, то есть асфальтированию дорожек. Это очень важно, потому что это помогает очистить и улучшить движение в центре города. Битум на проспекте мечети уже окончен.

Мы приступили к строительству аэробных слоев одного из главных маршрутов Север-Юг ЗАКА, а именно проспекта Енненга, глубокого символа Буркина-Фасо. Это экспресс-двойная дорожка с двумя небольшими соединительными люксами, которые привязывают сад Йенненга. На всех 24 км дорог, включая несколько пешеходных полос, которые должны быть вымощены, 22 км вокруг должны быть битумными. Крайний срок относительно невелик, но уместно, если требуется часть проекта и если город Уагадугу нуждается в нем. Поскольку становится необходимым, во избежание заторов, расчищать определенные основные маршруты. С оборудованием и навыками в нашем распоряжении, обязательства будут выполнены, и все улицы будут битумными в ближайшее время. У нас есть все, чтобы сделать хорошую работу вовремя. Остаются только тротуары и парковка, которые должны быть оборудованы после установки водопроводных, электрических и телефонных сетей".

Эль Хадж Хамиду Уэдраого дит Хамид-Карро, генеральный директор CCAA, резидент и абонент

"Проект ZACA хорош тем, что именно недвижимость и дороги привлекают внимание посетителя, когда он приезжает в страну. Это большая гордость Буркина-Фасо. Строить здание в этой стране, конечно, нелегко, потому что это не инвестиции, сразу выгодные, как под другим небом, но это удовольствие для меня. Я заканчиваю свое здание. Очень хорошие отношения с руководителями проекта. Оплата не всегда проста, но они пытаются понять. У меня два сюжета. 1 200 м2, часть которого уже построена, была приобретена до проекта ZACA. Текущие разработки успокаивают сторонников о проведении и прогрессе проекта. Однако соблюдение спецификаций создает две серьезные проблемы. Во-первых, это ограничение землепользования. Для участка площадью 500 м2 предлагается занять всего 280 м2. Оставшиеся 220 м2 не используются и, наконец, у нас построено небольшое здание, а м2 очень дорогой.

Это не выгодно. Затем происходит ограничение количества этажей. Это ограничение, на мой взгляд, не объясняется. ZACA не жилой район, а коммерческий и административный район. Тот, кто может строить на 20 этажах или даже за их пределами, должен быть свободен. Главное, чтобы он соответствовал стандартам. Мое первое здание, уже построенное в этом районе, находится на восьми уровнях, и мне говорят, что оно занимает максимум семь этажей. Что мне делать? Вторая посылка простирается более чем на 500 м2. Если его строительство затягивается, то это связано с проблемой оккупации. Меня просят отступить на 5 м, когда такой вариант искажает мой план строительства. Это настоящая дилемма для меня. Неинтересно ограничивать пространство и высоту здания. Проект должен позволить каждому абоненту свободно инвестировать в соответствии со своими средствами, даже если он должен принять все необходимые меры для обеспечения строгого соблюдения правил недвижимости.

Настало время сосредоточиться на высотных сооружениях, потому что через несколько лет в Уагадугу возникнет проблема офисов и участков. Если спецификации могут быть пересмотрены с учетом этих наблюдений, это значительно поможет сторонникам. Подумайте о регистрации в новом поколении недвижимости. ZACA - это проблема урбанизации, в которой коммерческие банки должны участвовать вместе с подписчиками, финансируя строительство с земельными титулами и государством в качестве гарантии, предоставляя льготы по материалам, а также отсроченные налоги, связанные с недвижимостью, чтобы позволить погасить контрактные кредиты.

Интервью J.E.

Сидвейя