ZACA project: Branch around an urban island

Desde febrero de 2007, el desarrollo de la "Zaca d'activités commerciales et administratifs" (Zaca d'activités commerciales et administratifs) ha estado experimentando una cierta evolución con los caminos y varias redes. Una isla urbana está tomando forma en el corazón de Uagadugú, la capital de Burkina Faso. Incluso si los suscriptores son lentos para ejecutar para elevar sus edificios.

La truncación de las avenidas "Yennenga y Mezquita" en estos días marca un punto de inflexión decisivo en el desarrollo de la "Área de Actividades Comerciales y Administrativas" (ZACA). Iniciada en 2001, la ejecución de este proyecto, que se presentó como una de las mayores y más ambiciosas inversiones en urbanización en la capital de Burkina Faso, había sido inicialmente objeto de supputación, escepticismo y duda.

"Cuando el gobierno decidió en 2001 crear el proyecto de extensión, se pensó que después de tres años la tierra estaría disponible y que en cinco años, las construcciones se considerarían como previstas en las especificaciones. Pero hasta ahora, este no es el caso", admite Moussa Sankara, directora gerente del proyecto ZACA. A pesar de este aparente retraso, el desarrollo de la zona parece seguir a su pequeño hombre de carretera. El proceso tomó incluso un acelerador en febrero de 2007 con la asignación de la obra de construcción de servicios y luego de betún al "Entreprise Bonkoungou Mahamadou et fils" (EBOMAF).

Desde entonces, el retorcamiento continuo de maquinaria pesada de obras públicas en la zona ha generado un renovado interés en el proyecto. Las mangueras cubiertas y otras tuberías de alcantarillado han llegado a convencer a más de una. "Se puede decir que todo se mueve normalmente ahora mismo en el suelo. La recepción temporal de la carretera en tierra está actualmente en marcha al final de los plazos contractuales", dice Sankara. Las obras de Roads and Various Networks (VRD) se encuentran actualmente en su segunda fase. Cubren los trabajos generales de tierra, pavimentos, saneamiento, reservas para diversas redes, cuyo fin está previsto para abril de 2009 y el pavimento, la señalización, para julio de 2009.

Los costos de estos dos proyectos se estiman en 12.200 millones de francos CFA y 5.400 millones de francos CFA respectivamente. "Tenemos personal humano cualificado, material moderno y medios técnicos para llevar a cabo el trabajo correctamente dentro del tiempo requerido", asegura Jean-Claude Roche, director técnico y obras de EBOMAF. ZACA tiene como objetivo remodelar parcialmente la carretera en el centro de Ouagadougou mejorando el flujo de tráfico y abordando el problema del estacionamiento. A estos objetivos se suman a los retos de los servicios, viviendas y tiendas que la ciudad de Uagadugú ha enfrentado a lo largo de los años con su demografía galopante. "El proyectoZACA es la reestructuración de un distrito urbano situado entre el centro histórico de la ciudad y el aeropuerto internacional.

Es un gran sitio urbano y inmobiliario de 85 hectáreas, con cerca de 50 calles y 24 kilómetros de caminos", dice Jean-Claude Roche. "ZACA tiene la única ambición de ofrecer a la capital la cara de una ciudad moderna y funcional", dice Moussa Sankara, Proyecto DG. A medida que las obras se realizan en el centro de la ciudad, su ejecución se ve obstaculizada por el tráfico. Los funcionarios de EBOMAF explican que el funcionamiento de los patios tiene en cuenta las necesidades de movilidad de los usuarios.

La empresa incluso interrumpió sus intervenciones en la calle 17 a lo largo del aeropuerto para no cortar la entrada al centro de la ciudad. Se prevé el rápido desarrollo de dos a tres rutas Norte-Sur para desviar a los usuarios. "Es imperativo integrar el problema de la perturbación del tráfico en el trabajo. Algunos de los usuarios viajan por vías no tradicionales. Esto a menudo evita el progreso, pero no tenemos demasiadas opciones", dice Jean-Claude Roche, director técnico y gerente de trabajo de EBOMAF. Además de estos inconvenientes inherentes a la ubicación de la zona, existen obras relacionadas. Algunas de las fases VRD dependen de la intervención de tres concesionarios: la Oficina Nacional de Telecomunicaciones (ONATEL), la Oficina Nacional de Agua y Saneamiento (ONEA), la Corporación Nacional de Electricidad de Burkina Faso (SONABEL).

Un avance sin un empujón

La construcción de servicios subterráneos se estima en 8.000 millones de francos CFA. "Las tres compañías de servicios públicos ya han lanzado sus ofertas. El ZACA tiene una velocidad de crucero real en su ejecución y evolución", dijo Epelé Bayoulou, Gerente de Servicio Técnico del Proyecto ZACA. Las inversiones realizadas desde febrero de 2007 en la zona contribuyen al reconocimiento de que "ZACA está en marcha". Cinco años después de la disolución de los habitantes de los diversos distritos interesados, este espacio rompe ahora con su aspecto sombrío.

La construcción de los canales, el diseño de las arterias y el betún de ciertas avenidas forja gradualmente un área al servicio para realizar proyectos inmobiliarios. Pero este notable desarrollo en la labor de desarrollo parece estar en fase con el grado de adhesión de los suscriptores. 225 de 260 parcelas se han vendido hasta la fecha, pero la tasa de recuperación de subescritura es sólo 45%.

Ante este nivel relativamente bajo en una etapa tan decisiva, la gestión del proyecto no excluye la opción de eliminar los paquetes de los posibles suscriptores para satisfacer las nuevas demandas que se acumulan. En la sede del Proyecto se plantearon preguntas sobre la desconfianza o la renuencia de los promotores. "Los suscriptores no tienen que esperar hasta que las pistas estén truncadas antes de comenzar su trabajo. Ahora pueden empezar, siempre y cuando el trabajo de rehabilitación esté completo y los canales cubiertos. Muchos terrenos son actualmente accesibles desde avenidas como Houari Boumédienne. Sería ideal si los promotores pudieran construir ya desde las carreteras de tierra", dice Moussa Sankara, Proyecto ZACA DG.

Invita a cualquier desarrollador que haya pagado el 80% de su suscripción para empezar a construir su edificio. Todos los permisos de construcción están sujetos a depósito previo con ZACA Project Branch de un plan de construcción diseñado por un arquitecto. El costo por metro cuadrado (m2) en la zona se fija en CFAF 103 000 y las áreas de las parcelas varían de un mínimo de 500 m2 a un máximo de 4000 m2. Es necesario entonces pagar 51,5 millones de francos CFA para adquirir la parcela más pequeña en la que invertir entre 200 millones y 250 millones de francos CFA. Cada edificio también debe tener una altura de 3 a 7 plantas.

Todos estos requisitos parecen calmar el ardor de los promotores, especialmente cuando la ZACA se lleva a cabo al mismo tiempo que otros proyectos inmobiliarios como Ouaga 2000, Bobo 2010... "Las parcelas deben venderse a 185 000 francos CFA por metro cuadrado para cumplir con las realidades de los cargos de inversión del orden de 50 mil millones de francos CFA otorgados por el Estado (indemnización, obras VRD...). El proyecto no tiene ningún propósito comercial. Aunque el gobierno está haciendo una buena inversión, si los promotores se arrastran, el proyecto va a pisotear", dijo Sankara. Barre los rumores de una supuesta inundación de la mesa de agua en la zona evitando cualquier construcción en altura. "Uno de los elementos fundamentales de la aplicación permiso de construcción es el estudio preliminar del suelo y las fundaciones.

Ningún registro ha revelado hasta ahora la excesiva presencia de agua en el suelo hasta el punto de obstruir cualquier construcción", contestó. Aunque muchos operadores económicos que se han suscrito al proyecto siguen siendo reacios a tomar su mano, es innegable, sin embargo, que la zona tiene un interés real en la comunidad empresarial. Algunos piden que sólo se adopten medidas de acompañamiento e incentivos para comenzar. Para El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-Carreaux, CEO de "Centre commercial Patarbyandé" (CCPA), residente y suscriptor, el proyecto ZACA debe ser una fuente de orgullo para todo Burkinabe. Presenta la planificación inmobiliaria y urbana como una de las primeras ventanas de un país.

"Cuando llegas a un país, el primer punto es sobre las carreteras, los edificios, antes de mirar si la gente come bien. Pero para que esta gigantesca ciudad moderna salga de la tierra, el estado, las instituciones financieras y los responsables de la política deben trabajar juntos para facilitar la movilización de recursos financieros y suministrar materiales de construcción a menor costo", explica. El Hadj Ouedraogo sugiere, sin embargo, una revisión de algunas disposiciones de las especificaciones para permitir a cualquier promotor la ocupación óptima y eficiente de su parcela, la construcción a una altura de su elección y la preservación de su antiguo edificio.

Él encuentra inexplicable las limitaciones de la ocupación espacial y la altura. "Para una parcela de 500 m2, se solicita ocupar 220 m2, no exceder 7 plantas o para una antigua construcción a retroceder por 5 m. Todas estas opciones deben ser libres para permitir que aquellos que tienen los medios para construir 20 pisos lo hagan con la única condición de que cumplan escrupulosamente las normas de construcción", dijo el CEO de CCAA. Por lo tanto, se necesita un lenguaje común de los titulares de las políticas y el gobierno para sacar a la ZACA de la tierra. El Ministerio de Hábitat y Urbanismo es consciente de que la terminación real y rápida del proyecto (construcción de edificios) requiere una enorme financiación. Se están realizando consideraciones a nivel estatal para encontrar formas y medios adecuados para evitar cualquier deslizamiento relacionado con el nervio de la guerra entre los suscriptores.

Jolivet Emmaus (jolive et@yahoo.fr)

Jean-Claude Roche, Director Técnico de EBOMAF

"El proyecto ZACA se refiere principalmente a la reestructuración de un distrito de la ciudad ubicado entre el centro histórico de la ciudad y el aeropuerto. Es un gran proyecto, con una superficie de 85 hectáreas con unas cincuenta calles y veinticuatro (24) km de caminos. El primer mercado, que está actualmente en proceso de terminación, cubre los trabajos generales de tierra, calles hasta la capa final y el saneamiento (esculpins). Es de hecho todo lo que estructura geométricamente la zona. Es una baldosa de grandes avenidas, caminos primarios, caminos secundarios, nivelando todo lo que domina la geometría del sitio. El segundo mercado que acaba de adjudicarse se relaciona con el revestimiento, es decir, el asfalto de las pistas. Esto es muy importante porque ayuda a limpiar y mejorar el tráfico en el centro de la ciudad. El betún de la avenida Mezquita ya ha terminado.

Hemos comenzado la construcción de las capas de arobe de una de las principales rutas Norte-Sur de la ZACA, a saber, la Avenida Yennenga, un símbolo profundo de Burkina Faso. Es una pista doble de dos vías expreso con dos pequeñas suites de conexión que dan al jardín Yennenga. En los 24 km de las carreteras, incluyendo unas cuantas calles peatonales que se pavimentan, 22 km alrededor serán bitumen. El plazo es relativamente corto, pero es apropiado si se necesita una parte del proyecto y si la ciudad de Uagadugú lo necesita. Puesto que se hace necesario, para evitar la congestión, limpiar ciertas rutas principales. Con el equipo y las habilidades a nuestra disposición, los compromisos se cumplirán y todas las calles serán bitumen en breve. Tenemos todo para hacer un buen trabajo a tiempo. Todo lo que queda es las aceras y el estacionamiento que se hará después de la instalación de las redes de agua, electricidad y teléfono".

El Hadj Hamidou Ouédraogo dit Hamid-carreaux, CEO de CCAA, residente y suscriptor

"El proyecto ZACA es algo bueno en que es bienes raíces y carreteras que atraen la atención de un visitante cuando llega a un país. Por lo tanto, es un gran orgullo para Burkina Faso. Construir un edificio en este país no es fácil porque no es una inversión inmediatamente rentable como bajo otros cielos, pero es un placer para mí emprender en esta área. Estoy terminando mi edificio. Muy buenas relaciones con funcionarios del Proyecto. El pago no es a menudo fácil pero tratan de entender. Tengo dos parcelas. Los 1 200 m2 de los cuales parte, ya construida, se adquirieron antes del proyecto ZACA. Las actuales obras de desarrollo tranquilizan a los proponentes sobre la conducta y el progreso del proyecto. Sin embargo, el cumplimiento de las especificaciones plantea dos problemas graves. En primer lugar, existe la limitación del uso de la tierra. Para una parcela de 500 m2, se solicita ocupar sólo 280m2. Los 220 m2 restantes no se utilizan y por último, tenemos un pequeño edificio construido mientras que el m2 es muy caro.

No es rentable. Luego está la limitación del número de pisos. Esta restricción no se explica en mi opinión. ZACA no es una zona residencial sino una zona comercial y administrativa. El que es capaz de construir en 20 plantas o incluso más allá debe ser libre de participar. Lo esencial es que cumple con los estándares. Mi primer edificio ya construido en la zona está en ocho niveles y me dicen que toma un máximo de siete plantas. ¿Qué debo hacer? La segunda parcela se extiende más de 500 m2. Si su construcción retrasa, esto se debe al problema de la ocupación. Me piden que retroceda 5 m cuando tal opción distorsiona mi plan de construcción. Es un verdadero dilema para mí. No es interesante limitar el espacio y la altura del edificio. El proyecto debe permitir a cada suscriptor la libertad de invertir según sus medios, incluso si debe tomar todas las medidas necesarias para garantizar el estricto cumplimiento de las normas inmobiliarias.

Es hora de concentrarse en construcciones de gran altura porque en pocos años, el problema de las oficinas y las parcelas surgirá en Uagadugú. Si las especificaciones pueden ser revisadas para tener en cuenta estas observaciones, esto ayudaría mucho a los proponentes. Considere registrarse en la nueva generación de bienes raíces. La ZACA es una cuestión de urbanización en la que los bancos comerciales deben participar junto con los suscriptores, financiando las construcciones con títulos de tierra y el estado como garantía otorgando exenciones a los materiales, así como un aplazamiento de los impuestos relacionados con los bienes raíces para permitir el pago de los préstamos contratados".

Entrevista de J.E.

Sidwaya