Moussa Sankara, ZACA Projekt DG:

Die Umsetzung des Handels- und Verwaltungsgebietes (ZACA) beginnt seine entscheidende Phase: Baukonstruktion. Die endlosen Schläge von Kurbeln auf dem Gelände haben die Debatte über dieses ehrgeizige Stadtprojekt wiederbelebt. Der Projektdirektor, Moussa Sankara, leuchtet hier auf der Ebene der Ausführung und der Fortschritte, die bereits im Prozess der eigentlichen Errichtung der Gebäude erzielt wurden.

Sidwaya (S.): Ist das ZACA-Projekt heute nicht hinter Zeitplan?

Moussa Sankara (MS): Ja und nein. Ja, denn im Jahr 2001, als die Regierung beschlossen, das Erweiterungsprojekt zu schaffen, wurde angenommen, dass nach drei Jahren das Land zur Verfügung stehen würde und dass in fünf Jahren Konstruktionen wie in den Spezifikationen vorgesehen gesehen werden. Aber bisher ist das nicht der Fall. Wir sind noch in der Servicephase. Diese Verzögerung liegt auf der Ebene der ersten Tranche, die aus der Unterteilung der Fläche, d.h. der Standortentwicklung besteht.

Auf dieser Ebene gab es Schwierigkeiten und eine zweijährige Verzögerung bei der Sensibilisierung, um die lokalen Bewohner zu überzeugen, das Projekt zu akzeptieren und zu verlassen. Nein, weil in der aktuellen Phase der Entwicklung des Projekts gesagt werden kann, dass die Fristen mit dem Beginn der Straßenarbeiten im Februar 2007 erfüllt werden. Die Firma Bonkoungou Mahamadou et Fils (EBOMAF) führt diese nach dem Timing-Set aus. In der Tat sieht der anfängliche Straßenmarkt ohne Bitumen einen Zeitraum von 16 Monaten außerhalb der Regenzeit vor. Heute, indem man zwischen Suspensionen, Erweiterungen, Geldbeuteln, Behandlung kritischer Punkte zählt, bewegt sich alles an dieser Stelle normalerweise vorwärts. Der vorübergehende Eingang der Straße auf dem Land ist am Ende der vertraglichen Fristen im Gange.

S. : Wie lange würde es dauern, die Bauten aus dem Boden zu sehen?

M.S.: Ein wesentlicher Teil des Projekts, das die Paketvermarktung umfasst, sollte nicht übersehen werden. Dieser Teil verlangsamt sich leicht. 225 Grundstücke von 260 wurden verkauft. Aber die Erholungsrate beträgt nur 45 %. Ein Entwickler, der 80% seines Abonnements erreicht hat, kann jedoch beginnen, sein Gebäude zu bauen. Etwa 50 Personen, die bereits den Betrag der Grundstücke freigemacht hatten, haben ihre Baupläne mit dem Projektmanagement für die Änderung eingereicht. Diese können ihre Realisierung übernehmen, weil die Spezifikationen vorsehen, dass fünf Jahre nach der Zuordnung des Grundstücks entweder der Entwickler baut sein Gebäude oder er fertig ist.

S.

M.S.: Der Preis pro Quadratmeter (m2) ist CFAF 103.000, einschließlich aller Steuern (VAT). Für den Lambda-Bürger mag dies exorbitant erscheinen. Aber diejenigen, die es wagten, dieses Projekt zu abonnieren, haben gute Angebote gemacht. Sie erwarben zuerst Land, das nicht verkauft wurde. Es ist zu enormen Kosten, dass der Staat die Bewohner des Gebiets kompensiert hat, um das Grundstück zu verkaufen mit allen Annehmlichkeiten. Die ZACA Pakete sind die besten platziert und bequemsten im Land. In der Tat sollten sie bei CFAF 185.000 pro Quadratmeter verkauft werden, um die Realitäten der Investitionskosten des Staates zu erfüllen. Aber die Regierung macht eine gute Investition, wenn die Promotoren weiter ziehen, wird das Projekt stürzen. Die Reluktanz der Proponenten erklärt zum Teil die bisher beobachtete Verzögerung. Einige Leute warten darauf, die holprigen Straßen zu sehen, bevor sie beginnen, sie zu bauen. Jetzt können sie es tun, weil die Inflation sich entwickelt.

S. : Die Vervielfältigung von Immobilienprojekten sowohl in Ouagadougou als auch in Bobo-Dioulasso sprengt die Promotoren nicht, da sie dieselben Abonnenten sind?

M.S.: Es ist wahr, dass das Land in den letzten Jahren eine Immobilienerkrankung erlebt hat. Mehrere Projekte wurden gestartet: Ouagadougou 2000, Erweiterung der verschiedenen Tätigkeitsbereiche (ZADs) in Ouagadougou, Bobo-Dioulasso, Bobo 2010, etc. Dies sind legitime und normale Projekte, weil sie eine Vielzahl von Möglichkeiten für Promotoren geben. ZACA unterscheidet sich von anderen Projekten in seiner Spezifität. Das Gebiet hat eine wirkliche Mischung, weil die Konstruktion den Dienstleistungen, dem Handel oder dem Wohnen gewidmet werden kann, während andere Projekte nicht. Die Promotoren werden sich schließlich von den Vorteilen der ZACA überzeugen, die aufgrund ihrer Zentralität, der Modernität der verschiedenen vergrabenen Netzwerke und der Präsenz der kollektiven Begleiteinrichtungen ein idealer Rahmen für das Geschäft ist. Es besteht jedoch die Sorge, dass Entwickler ihre Energien durch den Kauf von Grundstücken für Spekulationen dispergieren, anstatt sich auf Bauaktivitäten zu konzentrieren. Nicht-Entwicklung ist jetzt ein ausreichender Grund, Grundstücke zurückzuziehen.

S: Welche Schritte könnte die Regierung ergreifen, um Entwickler zu ermutigen, Gebäudebau in der Gegend zu beschleunigen?

M.S.: Die Regierung ist sich bewusst, dass nach der Bezahlung und der Übernahme der Pakete Immobilienerfolge erhebliche finanzielle Anstrengung erfordern. Angesichts der aktuellen Krise liegt es an dem Staat, Anreize zur Unterstützung des Privatsektors zu ergreifen. Als solche haben das Ministerium für Habitat und Urbanismus und die Implementierungseinheit des Projekts eine staatsweite Finanz-, Kommunikations- und Marketingstrategie betrachtet, um den Entwicklern zu ermöglichen, ihre Konstruktionen innerhalb der in Bezug auf die Referenz festgelegten Fristen durchzuführen, die tatsächlich fünf Jahre nach dem Kauf des Grundstücks aufbauen soll.

Da Baustoffe in der Regel importiert werden, kommen sie in Burkina Faso teuer zurück. Wie einige Länder, die ähnliche Operationen durchgeführt haben, wurde den Behörden vorgeschlagen, Materialien zu detaxieren, um Entwicklern zu erschwinglichen Kosten auf Zeit bauen zu lassen. Diese Ausnahme kann auf zwei oder drei Jahre begrenzt werden, um Spekulationen zu vermeiden. Durch die Entwicklung der Grundstücke ist das ZACA-Projekt in seiner entscheidenden Phase der Umsetzung selbst. Ein starkes Signal der höchsten Behörden wird alle Akteure, die an ihrer Umsetzung beteiligt sind, ankurbeln. Steueranreize würden innerhalb von drei Jahren zur beschleunigten Umsetzung der Zone beitragen.

Die Unterstützung der Bank wird angestrebt. Finanzinstitute haben ihre Bedingungen zu berücksichtigen. Denn die Investition von riesigen Summen auf einem Grundstück erfordert Garantien, die auf dem endgültigen Erwerb des Grundstücks basieren könnten. So ist beispielsweise auf staatlicher Ebene ein spezielles Landtitelfenster für Kunden möglich, die ihre Abonnenten verkauft haben, so dass sie Bankdarlehen zur Finanzierung ihres Baus nutzen können.

S.: Wie reagieren Sie auf Gerüchte, dass der Wassertisch in der Umgebung sehr überschwemmt ist, bis es unmöglich ist, Gebäude eines bestimmten Standes zu bauen?

M.S.: Mein Vorgänger hat diese eher wiederkehrende Frage bereits beantwortet. Dieses Gerücht ist unbegründet. Es gibt keinen Platz auf der Erde, wo es kein Grundwasser gibt. Ohne sie gibt es kein Wasser, also kein Leben. Das National Building and Public Works Laboratory (NLBTP) führte Bodenerhebungen durch, bevor Bodenarbeit begann. Die Spezifikationen umfassen drei bis siebengeschossige Gebäude. Wenn es bisher keine entgegengesetzten Bestimmungen gibt, bedeutet dies, dass das Land Hochhäuser unterstützen kann. Einer der Grundelemente des Antrags auf Baugenehmigung ist die vorläufige Untersuchung von Boden und Fundament.

Keine Aufzeichnungen ergaben die übermäßige Anwesenheit von Wasser in der Erde zu dem Punkt der Behinderung jeder Konstruktion. Um sich zu überzeugen, müssen Sie sich die Gebäude auf beiden Seiten der Kwamé N-Krumah Avenue anschauen. Gebäude wie BICIA-B sind im Keller. Die Aussprache über das Grundwasser findet also nicht statt. Die LNBTP ist hier, um dieses Gerücht kurz zu schneiden. Denn diese Struktur zeigt das Verfahren zur Gründung von Stiftungen unabhängig von der Situation an.

S.: Was ist die Kategorie der Teilnehmer? Bemerken wir eine massive Diaspora-Mitgliedschaft?

M.S.: ZACA-Abonnenten sind hauptsächlich Burkinabe. Es sind Händler und andere Wirtschaftsbeteiligte, die den Mut und den Willen haben, den Staat in seinem Antrieb zu unterstützen, ein modernes zukunftsorientiertes Kapital aufzubauen. Es gibt auch Unternehmen und Institutionen, die noch keinen Hauptsitz haben oder ihre Räumlichkeiten erweitern möchten. Das Gebiet beherbergt auch große Grundstücke für soziale und kulturelle Einrichtungen, für die private Partner erwartet werden. Die Promotoren kommen aus allen Regionen des Landes. Die Diaspora ist auch interessiert. Die Generaldirektion hat gerade einen Entwurf eines Übereinkommens über den Erwerb von Land von CFAF 1 Milliarde mit einem in Gabun lebenden Landsmann diskutiert. Der Entwicklungsplan hat einen Mindestplan von 500 m2 bis maximal 4000 m2 aufgestellt. Es ist dann notwendig, CFAF 51.500.000 für das kleinste Land zu bezahlen.

S: Gibt es eine Frist, um Entwickler zu gewinnen, um ihre Konstruktion zu starten?

M.S.: Abonnenten müssen nicht warten, bis das Ende des Wegbitumens, das bereits begonnen hat, bevor sie ihre Arbeit beginnen. Sie können dies am Ende der Abhilfearbeit tun, wenn die Schläuche abgedeckt sind. Viele der Grundstücke sind zurzeit von Alleen wie Houari-Boumedienne zugänglich. Idealerweise könnten Promotoren bereits aus Erdspuren bauen. Dies würde den frühen Abbau von Bitumen vermeiden. Jedes Abonnement unterliegt jedoch einer strengen Einhaltung der Spezifikationen. Die Förderer nehmen genug Zeit, um Finanzmittel zu mobilisieren, wissen, dass ein wesentlicher Baubudget eingerichtet werden muss, um eine Unterbrechung des Baus zu vermeiden. Die Aussetzungen und die Wiederaufnahme von Bauprojekten verursachen andere Kosten. Beispielsweise muss ein Grundstück von 500 m2 eine Investition von 200 bis 250 Millionen CFA-Francs erhalten.

Der Ministerrat hat EBOMAF mit dem Markt für arterielle Bitumenage beauftragt. Die Wege der Moschee und Yennenga sind bereits. Die Frist für den Abschluss beträgt fünf Monate ab Beginn der Arbeit. Dies wird zweifellos die Förderer dazu bewegen, mehr zu investieren. Derzeit beträgt die Baugeschwindigkeit der Landstraßen zwischen 80 und 85 Prozent. Es gibt sechs Meter Layouts, Parkplätze und Cobblestone Gehsteige mit einer Bauhöhe von 80%. Die Umsetzung von ZACA wird von Konzessionären begleitet.

SONABEL, ONEA und ONATEL haben bereits ihre Angebote für ca. CFAF 8 Milliarden gestartet. Der Bereich verwandelt sich dann allmählich in eine große Baustelle. Bis Ende des Jahres werden alle Straßenwerke und verschiedene Netzwerke (VRDs) mit einem Wert von 29,4 Milliarden CFAF mit der Anfang März begonnenen Straßenbedeckung abgeschlossen. Die Steine werden bereits in den Workshops hergestellt. Der förmliche Start der Bauphase ist für Mitte 2009 geplant. Das Gebiet wird 2010 ein echter Bauplatz sein.

S.: Was ist das Schicksal der alten Gebäude in der Gegend?

M.S.: Postings ändern sich nicht an der Kwamé N-Krumah Avenue. Auf der Erweiterungszone selbst befinden sich jedoch drei Unterteilungen. Der Hauptteil für den Handel befindet sich auf der Westseite der Kwamé-NKrumah Avenue, ein Tertiärbereich, der entlang der 17 May Resistance Avenue (der Flughafenstraße) und in der Mitte, ein gemischtes Gebiet verläuft. Die in den Spezifikationen entwickelte Idee der Entwicklung wurde vom Minister für Urbanismus und Habitat, Vincent Dabilgou, revidiert und bereichert. Das Design der Gegend hat die Besonderheit des Bruchs mit Nachbarschaften wie dem Plateau in Abidjan, Elfenbeinküste, wo sobald die Büros geschlossen sind, ist es eine Geisterzone, die geboren wird.

Der Entwicklungsplan konzentrierte sich auf ein dauerhaftes Leben auf dem Gelände. Solange ein altes Gebäude nicht durch Rückstoß- und Höhenbestimmungen getroffen wird, bleibt das Gebäude so. Die Spezifikationen geben dem ZACA eine hohe architektonische Qualität. Alle Fassaden müssen so renoviert werden, dass es eine bessere und angenehme Sichtbarkeit gibt, eine perfekte Symbiose. Auch bereits bestehende Gebäude werden restauriert oder werden Einrichtungen für mehr Höhe haben, wenn sie nicht erreichen, was in den Spezifikationen angegeben ist. Ziel ist es, eine perfekte Zusammenarbeit zu schaffen, damit es eine Konsultation zu regulatorischen Fragen zwischen dem Projektbüro und den Bewohnern gibt, sei es im Erweiterungsbereich oder im Restaurierungsgebiet (gegründet in An IV B, SOCOGIB und SONAR Flughafen).

S. : Ist eine Überarbeitung der Spezifikationen möglich, um Bedenken bezüglich der Begrenzungen der Oberfläche und der Bauhöhe zu entfernen?

M.S.: ZACA wurde entworfen, um die Innenstadt-Verstopfung anzusprechen. Es ist das Ergebnis einer Diagnose des bestehenden Zustands der Innenstadt, der ohne Berücksichtigung der demografischen Veränderungen und des Verkehrs verstädtert wurde. Das Projekt korrigiert die Fragen des Parkens, des Verkehrs durch die Bereitstellung eines Rückzugs der Gebäude. Dies ist eine kluge Option und die Promotoren werden sich überzeugen. Was die Begrenzung der Höhe betrifft, so ist die Bemerkung, jedem Promotor die freie Wahl zu lassen, jetzt relevant. Bei der begrenzten Fläche könnte eine hochauflösende Konstruktion die räumliche Begrenzung ausfüllen. Es wird also mit horizontalen Konstruktionen brechen.

Der Höhenaufbau kann eine Alternative zur optimalen und effizienten Nutzung von zum Goldpreis erworbenen Grundstücken sein. Die Objektivität der Höhenbegrenzung ist jedoch auf Kosten der Designer der Ladungszelle. Die Stellungnahmen sind dabei geteilt. Jede Partei (Konzeptoren oder Abonnenten) hat ihre Gründe. Ansichten würden davon profitieren, für das Glück des Projekts versöhnt zu werden.

S. : Sie haben manchmal von einem Bauplan gesprochen, den jeder Teilnehmer vor dem Öffnen seiner Website einzahlen muss. Wenn ja, was sind die Modelle neben dem Bereich?

M.S.: Die Modelle reflektieren das Gesamtbild des AACZ nach seiner Ausführung. Sie geben eine Vorstellung von der Qualität der geplanten Leistungen. Dies sind Perspektiven in öffentlichen sozialen und kulturellen Einrichtungen wie der Kulturkomplex, das Drei-Sterne-Hotel, das Einkaufszentrum Zangouetin, die Portalgebäude, die angelegten Parkplätze des offiziellen Lagers usw. Sie wurden vom Staat initiiert. Land ist verfügbar. Nur die technischen und finanziellen Partner bleiben dabei, ihren Bau zu unterstützen. Diese Kategorie von Gebäuden umfasst Pakete von mehr als 6.000 m2 bereits mit vorläufigen zusammenfassenden Projekten, die von den Modellen vertreten sind. Die Grundstücke von 500 m2 bis 4000 m2 sind zum Verkauf bestimmt.

Private Promotoren sind frei von ihren Plänen und Projekten, solange sie die Spezifikationen erfüllen: 5m recoil, 3 bis 7 Stockwerke hoch. Um dies zu tun, müssen Abonnenten mit ihren genehmigten Architekturen und Ingenieuren arbeiten, um aus Gebäuden, die stark, sicher, komfortabel und schön sind, um das Bild der Stadt zu verbessern.

S.: Welche Zusicherung geben Sie den Bewohnern von Ouagadougou, die schimmern, die ZACA endlich wahr werden zu sehen?

M.S.: Wir müssen alle, die dem Projekt beigetreten sind, ständig ermutigen, indem wir ein Paket kaufen. Diejenigen, die ihre Abonnements getätigt haben, erlaubten dem Staat, die Schulden zurückzuzahlen, die für bereits vor Ort getätigte Investitionen entstanden sind. Die anderen Entwickler müssen das gleiche tun, um dieses ehrgeizige Regierungs-Immobilienprojekt besser zu unterstützen. ZACA ist keine kommerzielle Transaktion, durch die der Staat Gewinne sucht. Die Entwicklung und der Fortschritt des Projekts hängen daher von der Zahlung von Abonnements ab. Proponenten, die die Schritte ziehen, werden daher über die Entziehung oder Neugestaltung ihrer Handlung informiert. Die ZACA will eine funktionelle Stadt bauen.

Dieser Ehrgeiz wird die notwendige Zeit für jedes langfristige Projekt nehmen, aber es wird durchgeführt werden, um die Probleme von Dienstleistungen, Wohnung, Parkplatz und Handel in der Stadt Ouagadougou zu lösen. Der Staat spielt seine Partition durch die Nutzung der Fläche für etwa 50 Milliarden CFAF (Indemnifications, VRD funktioniert...). Er hört immer den Promotoren zu, um sie zu begleiten und motiviert sie mehr. Bis heute ist der Ball im Lager der Käufer von Grundstücken. Sie sind eingeladen, sich auf den Bau vorzubereiten, um den Bereich zu verbessern. Dazu werden deren Entwürfe für die Validierung erwartet. Bis 2014 wird es einen wirklichen Sinn für Projektwirksamkeit und soziale und wirtschaftliche Auswirkungen geben.

Interview von Jolivet Emmaus (joliv et@yahoo.fr)

In Sidwaya Mittwoch, 1. April 2009