Мусса Санкара, руководитель проекта ZACA:

Реализация Зоны коммерческой и административной деятельности (ЗАКА) начинает свою решающую фазу: строительство зданий. Бесконечные удары чудаков на площадке возродили споры об этом амбициозном городском проекте. Генеральный директор проекта Мусса Санкара проливает свет на уровень исполнения и прогресс, достигнутый в процессе фактического строительства зданий.

Сидвейа (С.): Разве проект ЗАКА сегодня не отстает от графика?

Мусса Санкара (МС): Да и нет. Да, потому что в 2001 году, когда правительство решило создать проект расширения, считалось, что через три года земля будет доступна и что через пять лет конструкции будут рассматриваться как предусмотренные в спецификациях. Но на сегодняшний день это не так. Мы все еще на этапе обслуживания. Эта задержка находится на уровне первого транша, который состоит из подразделения площади, то есть разработки участка.

На этом уровне возникли трудности и двухлетняя задержка в повышении осведомленности, чтобы убедить местных жителей принять проект и решить уйти. Нет, потому что на нынешнем этапе развития проекта можно сказать, что сроки выполнены с началом дорожных работ в феврале 2007 года. Компания Bonkoungou Mahamadou et Fils (EBOMAF) выполняет их в соответствии с установленными сроками. Действительно, первоначальный дорожный рынок без битума предусматривает период в 16 месяцев вне сезона дождей. Сегодня, рассчитывая между приостановками, расширениями, чистками, лечением критических точек, все движется вперед, как правило, на земле. Временное получение дороги по суше идет по окончании договорных сроков.

С.: Сколько времени потребуется, чтобы увидеть здания, выходящие из-под земли?

М.С.: Не следует упускать из виду значительную часть проекта, связанного с маркетингом посылок. Эта часть немного замедляется. Было продано 225 участков из 260. Но коэффициент восстановления составляет всего 45%. Тем не менее, застройщик, достигший 80% своей подписки, может начать строительство своего здания. Около 50 человек, которые уже очистили участки, подали свои планы строительства в управление проекта для внесения изменений. Они могут осуществить свою реализацию, поскольку в спецификациях предусмотрено, что через пять лет после выделения участка либо застройщик строит свое здание, либо он закончил.

С.: Не мешает ли стоимость сюжетов приверженности или энтузиазму промоутеров?

Цена за квадратный метр (м2) составляет 103 000 CFAF, включая все налоги (НДС). Для гражданина Ламбды это может показаться непомерным. Но те, кто осмелился подписаться на этот проект, заключили хорошие сделки. Сначала они приобрели землю, которая не была продана. Именно огромными затратами государство компенсировало жителям района, чтобы распоряжаться землей для продажи со всеми удобствами. Посылки ZACA являются лучшими и наиболее удобными в стране. На самом деле, они должны быть проданы в CFAF 185 000 за квадратный метр, чтобы соответствовать реалиям инвестиционных расходов, понесенных государством. Но правительство делает хорошие инвестиции, если промоутеры затянутся, проект будет растоптан. Нежелание сторонников отчасти объясняет наблюдаемую до сих пор задержку. Некоторые люди ждут, чтобы увидеть ухабистые улицы, прежде чем они начнут строить их. Теперь они могут это сделать, потому что инфляция галопирует.

С.: Умножение проектов недвижимости как в Уагадугу, так и в Бобо-Диулассо не смущает промоутеров, поскольку они одни и те же абоненты?

М.С.: Это правда, что в последние годы в стране наблюдается рост недвижимости. Начато несколько проектов: Уагадугу 2000, расширение различных зон деятельности (ЗАД) в Уагадугу, Бобо-Диулассо, Бобо 2010 и др. Это законные и нормальные проекты, потому что они дают широкий выбор промоутерам. ZACA отличается от других проектов своей спецификой. Район имеет реальную смесь, потому что строительство может быть посвящено услугам, торговле или жилью, в то время как другие проекты этого не делают. Промоутеры в конечном итоге убедится в преимуществах ZACA, который является идеальной основой для бизнеса из-за его централизации, современности различных скрытых сетей и наличия коллективных объектов сопровождения. Тем не менее, есть опасения, что застройщики будут рассеивать свою энергию, покупая землю для спекуляций, а не сосредотачиваясь на строительной деятельности. Неразвитие сейчас является достаточным поводом для вывода участков.

S: Какие шаги может предпринять правительство, чтобы побудить застройщиков ускорить строительство в этом районе?

М.С.: Правительство знает, что как только посылки будут оплачены и приобретены, достижения в области недвижимости потребуют значительных финансовых усилий. Учитывая нынешний кризис, государство должно принять меры для поддержки частного сектора. Таким образом, Министерство Хабитат и урбанизма и подразделение по реализации проекта рассмотрели финансовую, коммуникационную и маркетинговую стратегию, которая является общегосударственной, чтобы позволить застройщикам выполнять свои конструкции в сроки, установленные в круге ведения.

Поскольку строительные материалы обычно импортируются, они возвращаются в Буркина-Фасо. Как и некоторые страны, которые проводили аналогичные операции, властям было предложено снять налоги с материалов, чтобы разработчики могли вовремя строить по доступным ценам. Это освобождение может быть ограничено двумя или тремя годами, чтобы избежать спекуляций. Посредством разработки участков проект ЗАКА находится в решающей фазе реализации. Сильный сигнал со стороны высших органов власти подстегнет всех участников его реализации. Налоговые льготы будут способствовать ускоренной реализации зоны в течение трех лет.

Будет оказана банковская поддержка. У финансовых учреждений есть свои условия, которые необходимо учитывать. Потому что вложение огромных сумм на участок требует гарантий, которые могли бы быть основаны на окончательном приобретении земли. Например, на государственном уровне для клиентов, которые продали своих абонентов, возможно специальное окно земельного титула, чтобы они могли использовать банковские кредиты для финансирования своего строительства.

С.: Как вы реагируете на слухи о том, что стол для воды в этом районе сильно затоплен до такой степени, что невозможно построить здания определенного положения?

М.С.: Мой предшественник уже ответил на этот довольно повторяющийся вопрос. Этот слух необоснован. На Земле нет места, где не было бы подземных вод. Без нее нет воды, нет жизни. Национальная лаборатория строительства и общественных работ (NLBTP) проводила исследования почвы до начала работы. Спецификации включают от трех до семиэтажных зданий. Если до сих пор нет противоположных положений, это означает, что земля может поддерживать высотные здания. Одним из основополагающих элементов заявки на получение разрешения на строительство является предварительное изучение грунта и фундамента.

Никакие записи не выявили чрезмерного присутствия воды в почве до такой степени, чтобы препятствовать любому строительству. Чтобы убедить себя, все, что вам нужно сделать, это посмотреть на здания по обе стороны проспекта Кваме Н-Крума. Такие здания, как BICIA-B, находятся в подвале. Поэтому споры о грунтовых водах не утихают. LNBTP здесь, чтобы сократить этот слух. Потому что именно эта структура указывает на порядок закладки фундаментов вне зависимости от ситуации.

С.: Какова категория подписчиков? Замечаем ли мы массовое членство в диаспоре?

М.С.: Абонентами ZACA являются в основном Буркина-Фасо. Именно трейдеры и другие экономические операторы имеют мужество и волю поддержать государство в его стремлении построить современный капитал, ориентированный на будущее. Есть также компании и учреждения, которые еще не имеют штаб-квартир или хотят расширить свои помещения. В этом районе также находятся большие участки для социальных и культурных объектов, которые, как ожидается, будут предоставлены частными партнерами. Промоутеры приезжают из всех регионов страны. Диаспора тоже заинтересована. Генеральный директорат только что обсудил проект конвенции о покупке земли КФАФ в 1 миллиард с соотечественником, проживающим в Габоне. План развития установил минимальный участок площадью от 500 м2 до примерно 4000 м2 максимума. Затем необходимо заплатить 51 500 000 канадских франков за самую маленькую землю.

S: Есть ли предельный срок для начала строительства?

М.С.: Абонентам не нужно ждать окончания дорожного битума, который уже начался до начала их работы. Они могут сделать это в конце восстановительной работы, как только шланги будут покрыты. Многие из земель в настоящее время доступны с таких проспектов, как Уари-Бумедьен. В идеале промоутеры уже могли бы строить с земли дорожки. Это позволит избежать ранней деградации битума. Однако любая подписка подлежит строгому соблюдению спецификаций. Промоутеры тратят достаточно времени на мобилизацию финансовых ресурсов, зная, что должен быть создан значительный бюджет на строительство, чтобы избежать любого прерывания строительства. Приостановка и возобновление строительных проектов создают другие издержки. Например, участок площадью 500 м2 должен получить инвестиции в размере от 200 до 250 миллионов франков CFA.

Совет министров доверил EBOMAF рынок артериального битумажа. Авеню мечети и Енненга уже есть. Срок окончания работ составляет пять месяцев с момента начала работ. Это, несомненно, будет мотивировать промоутеров инвестировать больше. В настоящее время темпы строительства наземных дорог составляют от 80 до 85 процентов. Есть шестиметровые планировки, автостоянки и мощеные тротуары с уровнем строительства 80%. Реализация ЗАКА сопровождается концессионерами.

SONABEL, ONEA и ONATEL уже запустили свои тендеры на сумму около 8 миллиардов канадских франков. Затем территория постепенно превращается в большую строительную площадку. К концу года все дорожные работы и различные сети (VRD), оцениваемые в 29,4 млрд. Булыжники уже сделаны в мастерских. Официальный запуск этапа строительства здания запланирован на середину 2009 года. В 2010 году это будет настоящая строительная площадка.

С.: Какова судьба старых зданий в этом районе?

М.С.: Публикации не меняются на проспекте Кваме Н-Крума. Однако на самой зоне расширения есть три подразделения. Основная часть, зарезервированная для торговли, расположена на западной стороне проспекта Кваме-Н.Крума, третичного района, который проходит вдоль проспекта Сопротивления 17 мая (дорога аэропорта) и в середине, смешанного района. Идея разработки, разработанная в спецификациях, была пересмотрена и обогащена министром урбанизма и среды обитания Винсентом Дабильгу. Дизайн района имеет особенность разрыва с такими районами, как Плато в Абиджане, Кот-д'Ивуар, где, как только офисы закрыты, рождается зона призраков.

План развития ориентирован на постоянную жизнь на сайте. Пока старое здание не будет поражено отдачей и высотой, здание останется таким. Спецификации придают ZACA высокое архитектурное качество. Все фасады необходимо отремонтировать, чтобы была лучшая и приятная видимость, идеальный симбиоз. Кроме того, уже существующие здания будут восстановлены или будут иметь объекты для большей высоты, когда они не достигнут того, что указано в спецификациях. Цель состоит в том, чтобы наладить идеальное сотрудничество, с тем чтобы между проектным офисом и резидентами была проведена консультация по вопросам регулирования, независимо от того, находятся ли они в зоне продления или в зоне восстановления (цитируется в An IV B, SOCOGIB и аэропорту SONAR).

С.: Можно ли скорректировать спецификации, чтобы снять опасения по поводу ограничений поверхности и высоты конструкции?

М.С.: ZACA был разработан для решения проблемы заторов в центре города. Это результат диагностики существующего состояния центра города, который был урбанизирован без учета демографических изменений и трафика. Проект корректирует вопросы парковки, движения, обеспечивая отступление зданий. Это разумный вариант, и промоутеры убедится в этом сами. Что касается ограничения высоты, то сейчас актуально замечание оставить свободный выбор каждому промоутеру. Учитывая ограниченную площадь поверхности, высотная конструкция может заполнить пространственное ограничение. Это приведет к разрыву горизонтальных конструкций.

Высотное строительство может стать альтернативой оптимальному и эффективному использованию земель, приобретенных по цене золота. Однако объективность ограничения высоты осуществляется за счет конструкторов ячейки зарядов. Мнения по этому поводу разделились. У каждой стороны (концепторов или подписчиков) есть свои причины. Взгляды выиграют от примирения ради счастья проекта.

С. : Вы иногда говорили о плане строительства, который каждый абонент должен внести до открытия своего сайта. Если да, то какие модели находятся рядом?

М.С.: Модели отражают общий образ ААСЗ после его исполнения. Они дают представление о качестве планируемых достижений. Это перспективы в общественных социальных и культурных объектах, таких как культурный комплекс, трехзвездочный отель, торговый центр Zangouetin, здания портала, ландшафтная парковка официального лагеря и т. Д. Они были инициированы государством. Земля доступна. Для поддержки их строительства остаются только технические и финансовые партнеры. Эта категория зданий охватывает участки площадью более 6000 м2, зарезервированные уже с предварительными сводными проектами, представленными моделями. Участки площадью от 500 м2 до 4000 м2 предназначены для продажи.

Частные промоутеры свободны от своих планов и проектов, если они соответствуют спецификациям: отдача 5 м, высота от 3 до 7 этажей. Для этого абоненты должны работать со своими утвержденными архитектурами и инженерами, чтобы выйти из зданий, которые являются прочными, безопасными, удобными и красивыми, чтобы улучшить имидж города.

С. : Какую уверенность вы даете жителям Уагадугу, которые кипят, видя, как наконец-то сбывается Зака?

М.С.: Мы должны постоянно поощрять всех, кто присоединился к проекту, покупая посылку. Те, кто сделал подписку, позволили государству погасить долги, понесенные за инвестиции, уже сделанные на местах. Другие застройщики должны сделать то же самое, чтобы лучше поддержать этот амбициозный правительственный проект недвижимости. ZACA не является коммерческой сделкой, с помощью которой государство добивается прибыли. Поэтому развитие и прогресс проекта зависят от оплаты подписок. Поэтому сторонники, которые перетаскивают шаги, будут уведомлены об отзыве или изменении размера своего участка. ZACA стремится построить функциональный город.

Эта амбиция займет необходимое время для любого долгосрочного проекта, но она будет осуществляться для того, чтобы решить проблемы услуг, жилья, парковки и торговли в городе Уагадугу. Государство разыгрывает свой раздел, используя площадь примерно за 50 миллиардов CFAF (компенсации, VRD-работы...). Он всегда слушает промоутеров, чтобы сопровождать их, мотивировать их больше. По сей день мяч находится в лагере покупателей участков. Им предлагается подготовиться к строительству с целью благоустройства территории. Для этого ожидается валидация их проектов планов. К 2014 году появится реальное ощущение эффективности проекта и социально-экономического воздействия.

Интервью Jolivet Emmaus (joliv et@yahoo.fr)

В Сидвее в среду 1 апреля 2009 года