Moussa Sankara, ZACA Project DG:

L'attuazione dello Spazio Commerciale e Amministrativo (ZACA) sta iniziando la sua fase decisiva: costruzione. Gli infiniti colpi di manovelle sul sito hanno rilanciato il dibattito su questo ambizioso progetto urbano. Il direttore generale del progetto, Moussa Sankara, fa luce qui sul livello di esecuzione e sui progressi già fatti nel processo di realizzazione reale degli edifici.

Sidwaya (S.): Non è il progetto ZACA oggi dietro il programma?

Moussa Sankara (MS): Sì e no. Sì, perché nel 2001 quando il governo ha deciso di creare il progetto di estensione, si è pensato che dopo tre anni, la terra sarebbe disponibile e che in cinque anni, le costruzioni sarebbero viste come previsto nelle specifiche. Ma ad oggi, questo non è il caso. Siamo ancora in fase di servizio. Questo ritardo è a livello della prima tranche che consiste nella suddivisione della zona cioè lo sviluppo del sito.

A questo livello, ci sono state difficoltà e un ritardo di due anni nella sensibilizzazione per convincere i residenti locali ad accettare il progetto e scegliere di andarsene. No, perché nell'attuale fase di sviluppo del progetto, si può dire che le scadenze sono soddisfatte con l'avvio dei lavori stradali nel febbraio 2007. La società Bonkoungou Mahamadou et Fils (EBOMAF) li esegue secondo il set di tempi. Infatti, il mercato stradale iniziale senza bitumen prevede un periodo di 16 mesi al di fuori della stagione delle piogge. Oggi, contando tra sospensioni, estensioni, purghe, trattamento di punti critici, tutto sta andando avanti a questo punto normalmente sul terreno. La ricezione temporanea della strada sulla terra è in corso alla fine delle scadenze contrattuali.

S. : Quanto ci vorrebbe per vedere le costruzioni uscire dal terreno?

M.S.: Una parte significativa del progetto che coinvolge la commercializzazione dei pacchi non deve essere trascurata. Questa parte sta rallentando leggermente. 225 lotti su 260 sono stati venduti. Ma il tasso di recupero è solo 45%. Tuttavia, uno sviluppatore che ha raggiunto l'80% del suo abbonamento può iniziare a costruire il suo edificio. Circa 50 persone che avevano già sgomberato la quantità delle parcelle hanno presentato i loro piani di costruzione con la gestione del progetto per la modifica. Questi possono intraprendere la loro realizzazione perché le specifiche forniscono che cinque anni dopo l'assegnazione della trama o lo sviluppatore sta costruendo il suo edificio o ha finito.

S. : Non ostacola l'impegno o l'entusiasmo dei promotori?

M.S.: Il prezzo per metro quadrato (m2) è CFAF 103.000, incluse tutte le tasse (VAT). Per il cittadino di Lambda, questo può sembrare esorbitante. Ma coloro che hanno osato iscriversi a questo progetto hanno fatto buone offerte. Prima acquisirono terra che non fu venduta. È a costi enormi che lo Stato ha compensato i residenti della zona per disporre del terreno in vendita con tutti i comfort. I pacchi ZACA sono i migliori posti e più convenienti nel paese. Infatti, essi dovrebbero essere venduti al CFAF 185.000 per metro quadrato per rispettare le realtà dei costi di investimento sostenuti dallo Stato. Ma il governo fa un buon investimento, se i promotori si trascinano, il progetto calpesterà. La riluttanza dei sostenitori spiega in parte il ritardo osservato finora. Alcune persone stanno aspettando di vedere le strade sconfinate prima di iniziare a costruirle. Ora possono farlo perché l'inflazione sta galoppando.

S. : La moltiplicazione dei progetti immobiliari sia in Ouagadougou che in Bobo-Dioulasso non soffia i promotori dal momento che sono gli stessi abbonati?

M.S.: È vero che il paese ha sperimentato una effervescenza immobiliare negli ultimi anni. Sono stati lanciati diversi progetti: Ouagadougou 2000, espansione di varie aree di attività (ZAD) in Ouagadougou, Bobo-Dioulasso, Bobo 2010, ecc. Questi sono progetti legittimi e normali perché danno una varietà di scelte ai promotori. ZACA differisce da altri progetti nella sua specificità. La zona ha un mix reale perché la costruzione può essere dedicata a servizi, commercio o alloggio, mentre altri progetti non. I promotori si convinceranno infine dei vantaggi della ZACA che è un quadro ideale per il business a causa della sua centralità, della modernità delle varie reti sepolte e della presenza delle strutture di accompagnamento collettivo. Tuttavia, vi è una preoccupazione che gli sviluppatori disperderanno le loro energie acquistando terreni per speculazione piuttosto che concentrarsi sulle attività di costruzione. Non-sviluppo è ora una ragione sufficiente per ritirare i complotti.

S: Quali passi potrebbe prendere il governo per incoraggiare gli sviluppatori ad accelerare la costruzione della zona?

M.S.: Il governo è consapevole che una volta che i pacchi sono pagati e acquistati, i risultati immobiliari richiederanno notevoli sforzi finanziari. Data l'attuale crisi, spetta allo Stato prendere incentivi per sostenere il settore privato. Come tale, il Ministero dell'habitat e dell'urbanismo e l'unità di attuazione del progetto hanno considerato una strategia finanziaria, di comunicazione e di marketing che è a livello di Stato al fine di consentire agli sviluppatori di effettuare le loro costruzioni entro i termini stabiliti in termini di riferimento, che è quello di costruire effettivamente cinque anni dopo l'acquisto della trama.

Poiché i materiali da costruzione sono generalmente importati, ritornano costosi in Burkina Faso. Come alcuni paesi che hanno effettuato operazioni simili, è stato suggerito alle autorità di staccare i materiali al fine di consentire agli sviluppatori di costruire in tempo a prezzi accessibili. Questa esenzione può essere limitata a due o tre anni per evitare speculazioni. Attraverso lo sviluppo delle trame, il progetto ZACA è nella sua fase decisiva di attuazione stessa. Un segnale forte dalle autorità più alte aumenterà tutti gli attori coinvolti nella sua attuazione. Gli incentivi fiscali contribuirebbero all'accelerazione dell'attuazione della zona entro tre anni.

Il sostegno finanziario sarà richiesto. Le istituzioni finanziarie hanno le loro condizioni per tener conto. Perché investire somme enormi su un terreno richiede garanzie che potrebbero essere basate sull'acquisizione finale della terra. Ad esempio, a livello statale, è possibile per i clienti che hanno venduto i loro abbonati in modo che possano utilizzare i prestiti bancari per finanziare la loro costruzione.

S.: Come si risponde alle voci che il tavolo dell'acqua nella zona è molto inondato al punto che è impossibile costruire edifici di una certa posizione?

M.S.: Il mio predecessore ha già risposto a questa domanda piuttosto ricorrente. Questa voce è infondata. Non c'è posto sulla terra dove non c'è acqua sotterranea. Senza di lei, non c'e' acqua, quindi nessuna vita. Il National Building and Public Works Laboratory (NLBTP) ha condotto indagini sul suolo prima dell'inizio del lavoro sul suolo. Le specifiche includono tre a sette piani edifici. Se finora non ci sono disposizioni contrarie, questo significa che la terra può sostenere edifici ad alto livello. Uno degli elementi fondamentali della domanda di autorizzazione all'edilizia è lo studio preliminare del suolo e della fondazione.

Nessun record ha rivelato l'eccessiva presenza di acqua nel terreno al punto di ostacolare qualsiasi costruzione. Per convincersi, tutto quello che dovete fare è guardare gli edifici su entrambi i lati di Kwamé N-Krumah Avenue. Edifici come BICIA-B sono nel seminterrato. Quindi il dibattito sulle acque sotterranee non siede. L'LNBTP e' qui per ridurre le voci. Perché è questa struttura che indica la procedura per stabilire fondazioni indipendentemente dalla situazione.

S.: Qual è la categoria degli abbonati? Si nota una massiccia adesione alla diaspora?

M.S.: Gli abbonati ZACA sono principalmente Burkinabe. Si tratta di commercianti e altri operatori economici che hanno il coraggio e la volontà di sostenere lo stato nel suo tentativo di costruire un moderno capitale orientato al futuro. Ci sono anche aziende e istituzioni che non hanno ancora sede o vogliono espandere i loro locali. La zona ospita anche grandi appezzamenti per strutture sociali e culturali, per cui i partner privati sono tenuti a contribuire. I promotori provengono da tutte le regioni del paese. La diaspora è anche interessata. La direzione generale ha appena discusso un progetto di convenzione per l'acquisto di terreni di CFAF 1 miliardo con un connazionale che vive in Gabon. Il piano di sviluppo ha stabilito un terreno minimo di 500 m2 a circa 4000 m2 massimo. È quindi necessario pagare CFAF 51.500.000 per la terra più piccola.

S: C'è una scadenza per ottenere gli sviluppatori di iniziare la loro costruzione?

M.S.: Gli abbonati non devono aspettare fino alla fine della strada bitumen che è già iniziata prima di iniziare il loro lavoro. Possono farlo alla fine del lavoro di bonifica una volta che i tubi sono coperti. Molte delle terre sono attualmente accessibili da viali come Houari-Boumedienne. Idealmente, i promotori sarebbero già in grado di costruire da tracce di terra. Questo eviterà il degrado precoce di bitume. Tuttavia, qualsiasi abbonamento è soggetto a rigorosa osservanza delle specifiche. I promotori prendono abbastanza tempo per mobilitare risorse finanziarie, sapendo che un bilancio di costruzione sostanziale deve essere stabilito per evitare qualsiasi interruzione di costruzione. Le sospensioni e le ripresa dei progetti di costruzione creano altri costi. Ad esempio, un appezzamento di 500 m2 deve ricevere un investimento di 200-250 milioni di franchi CFA.

Il Consiglio dei Ministri ha affidato a EBOMAF il mercato del bitume arterioso. I viali della Moschea e Yennenga sono già. Il termine per il completamento è di cinque mesi dall'inizio del lavoro. Ciò incoraggerà senza dubbio i promotori a investire di più. Attualmente, il tasso di costruzione di strade terrestri è tra l'80% e l'85%. Ci sono layout di sei metri, parcheggi e marciapiedi in pietra con un livello di costruzione dell'80%. L'implementazione di ZACA è accompagnata da concessionari.

SONABEL, ONEA e ONATEL hanno già lanciato le loro offerte per circa 8 miliardi di CFAF. La zona poi gradualmente si trasforma in un grande cantiere. Entro la fine dell'anno, tutte le opere stradali e le reti varie (VRD) stimate a CFAF 29,4 miliardi saranno completate con la copertura stradale iniziata all'inizio di marzo. I ciottoli sono già realizzati nei laboratori. Il lancio formale della fase di costruzione dell'edificio è previsto per la metà del 2009. La zona sarà un vero e proprio cantiere nel 2010.

S.: Qual è il destino dei vecchi edifici della zona?

M.S.: I messaggi non cambiano alla Kwamé N-Krumah Avenue. Tuttavia, ci sono tre suddivisioni sulla zona di estensione stessa. La parte principale riservata per il commercio si trova sul lato ovest di Kwamé-N BehKrumah Avenue, una zona terziaria che corre lungo 17 May Resistance Avenue (la strada aeroportuale) e al centro, una zona mista. L'idea di sviluppo sviluppata nelle specifiche è stata rivisitata e arricchita dal Ministro dell'Urbanismo e dell'Habitat, Vincent Dabilgou. Il design della zona ha la particolarità di rompere con quartieri come il Plateau in Abidjan, Costa d'Avorio, dove non appena gli uffici sono chiusi, è una zona fantasma che nasce.

Il piano di sviluppo si è concentrato su una vita permanente sul sito. Finché un vecchio edificio non è colpito da rifornimenti e disposizioni di altezza, l'edificio rimarrà tale. Le specifiche danno alla ZACA un'alta qualità architettonica. Tutte le facciate devono essere rinnovate in modo che vi sia una visibilità migliore e piacevole, una simbiosi perfetta. Inoltre, gli edifici già esistenti saranno ripristinati o avranno strutture per più altezza quando non raggiungono ciò che è indicato nelle specifiche. L'obiettivo è quello di instaurare una collaborazione perfetta in modo che vi sia una consultazione sulle questioni regolamentari tra l'ufficio del progetto e i residenti, che si trovino nell'area di estensione o nell'area di restauro (citata in An IV B, SOCOGIB e SONAR Airport).

S. : Una revisione delle specifiche è possibile rimuovere le preoccupazioni circa i limiti della superficie e l'altezza della costruzione?

M.S.: ZACA è stato progettato per affrontare la congestione del centro. È il risultato di una diagnosi dello stato esistente del centro città, che è stato urbanizzato senza tener conto dei cambiamenti demografici e del traffico. Il progetto corregge le domande di parcheggio, traffico fornendo un ritiro degli edifici. Questa è una scelta saggia e i promotori si convinceranno. Per quanto riguarda la limitazione dell'altezza, la osservazione di lasciare la libera scelta per ogni promotore è ora rilevante. Data la superficie limitata, la costruzione ad alta velocità potrebbe riempire la limitazione spaziale. Si romperà così con costruzioni orizzontali.

La costruzione di altezza può essere un'alternativa all'uso ottimale ed efficiente del terreno acquistato ad un prezzo d'oro. Tuttavia, l'oggettività della limitazione dell'altezza è a scapito dei progettisti della cella di oneri. I pareri sono divisi su questo. Ogni partito (concettori o abbonati) ha le sue ragioni. Le visioni potrebbero beneficiare di essere riconciliate per la felicità del progetto.

S. : A volte avete parlato di un piano di costruzione che ogni abbonato deve depositare prima di aprire il suo sito. Se è così, quali sono i modelli vicino alla zona?

M.S.: I modelli riflettono l'immagine complessiva dell'AACZ dopo la sua esecuzione. Essi danno un'idea della qualità dei risultati pianificati. Queste sono prospettive nelle strutture sociali e culturali pubbliche come il complesso culturale, l'hotel a tre stelle, il centro commerciale Zangouetin, gli edifici del portale, il parcheggio paesaggistico del campo ufficiale, ecc. Sono stati iniziati dallo stato. Il terreno è disponibile. Solo i partner tecnici e finanziari rimangono a sostegno della loro costruzione. Questa categoria di edifici copre i pacchi di oltre 6.000 m2 riservati già con progetti preliminari di sintesi rappresentati dai modelli. I terreni da 500 m2 a 4000 m2 sono destinati alla vendita.

I promotori privati sono liberi dei loro piani e progetti, purché siano conformi alle specifiche: 5m di rinculo, 3 a 7 piani di altezza. Per fare questo, gli abbonati devono lavorare con le loro architetture approvate e gli ingegneri per uscire da edifici che sono forti, sicuri, confortevoli e belli per migliorare l'immagine della città.

S. : Quali garanzie date agli abitanti di Ouagadougou che stanno sognando di vedere la ZACA finalmente avverarsi?

M.S.: Dobbiamo costantemente incoraggiare tutti coloro che hanno aderito al progetto acquistando un pacco. Coloro che hanno fatto i loro abbonamenti hanno permesso allo Stato di rimborsare i debiti sostenuti per gli investimenti già effettuati a terra. Gli altri sviluppatori devono fare lo stesso per sostenere meglio questo ambizioso progetto immobiliare governativo. ZACA non è una transazione commerciale attraverso la quale lo stato cerca profitti. Lo sviluppo e il progresso del progetto dipendono quindi dal pagamento degli abbonamenti. I fautori che trascinano i passaggi saranno quindi notificati il ritiro o il ridimensionamento della loro trama. La ZACA mira a costruire una città funzionale.

Questa ambizione richiederà il tempo necessario per qualsiasi progetto a lungo termine, ma sarà effettuato per risolvere i problemi di servizi, alloggi, parcheggio e commercio nella città di Ouagadougou. Lo stato gioca la sua partizione utilizzando l'area per circa 50 miliardi di CFAF (indennizzi, lavori VRD...). Sta sempre ascoltando i promotori per accompagnarli, motivarli di più. A questo giorno la palla è nel campo degli acquirenti di appezzamenti. Sono invitati a prepararsi per la costruzione per migliorare la zona. Per farlo, i loro progetti sono previsti per la convalida. Entro il 2014, ci sarà un vero senso di efficacia del progetto e impatto sociale ed economico.

Intervista di Jolivet Emmaus (joliv et@yahoo.fr)

A Sidwaya mercoledì 1 aprile 2009