Moussa Sankara, ZACA Project DG:

La implementación del Área de Actividad Comercial y Administrativa (ZACA) está iniciando su fase decisiva: construcción de edificios. Los interminables golpes en el sitio revivieron el debate sobre este ambicioso proyecto urbano. El director general del proyecto, Moussa Sankara, arroja luz aquí sobre el nivel de ejecución y los progresos ya alcanzados en el proceso de establecimiento real de los edificios.

Sidwaya (S.): ¿No está el proyecto ZACA hoy atrasado?

Moussa Sankara (MS): Sí y no. Sí, porque en 2001 cuando el gobierno decidió crear el proyecto de extensión, se pensó que después de tres años, la tierra estaría disponible y que en cinco años, las construcciones se considerarían como previstas en las especificaciones. Pero hasta ahora, este no es el caso. Todavía estamos en la fase de servicio. Este retraso es a nivel del primer tramo que consiste en la subdivisión de la zona, es decir, el desarrollo del sitio.

A este nivel, hubo dificultades y un retraso de dos años en la sensibilización para convencer a los residentes locales de que aceptaran el proyecto y optaran por salir. No, porque en la fase actual de desarrollo del proyecto se puede decir que los plazos se cumplen con el comienzo de las obras de carretera en febrero de 2007. La empresa Bonkoungou Mahamadou et Fils (EBOMAF) los ejecuta de acuerdo con el calendario establecido. De hecho, el mercado de carreteras inicial sin betún prevé un período de 16 meses fuera de la estación lluviosa. Hoy, contando entre suspensiones, extensiones, purgas, tratamiento de puntos críticos, todo está avanzando en este punto normalmente en el suelo. La recepción temporal de la carretera en tierra está en marcha al final de los plazos contractuales.

S. : ¿Cuánto tardaría en ver las construcciones saliendo del suelo?

M.S.: No se debe pasar por alto una parte significativa del proyecto que implica la comercialización de paquetes. Esta parte está disminuyendo ligeramente. 225 parcelas de 260 fueron vendidas. Pero la tasa de recuperación es sólo 45%. Sin embargo, un desarrollador que ha alcanzado el 80% de su suscripción puede comenzar a construir su edificio. Unas 50 personas que ya habían aclarado la cantidad de las parcelas presentaron sus planes de construcción con la gestión del proyecto para su enmienda. Estos pueden emprender su realización porque las especificaciones proporcionan que cinco años después de la asignación de la parcela ya sea el desarrollador está construyendo su edificio o ha terminado.

S. : ¿No obstaculiza el compromiso o el entusiasmo de los promotores?

M.S.: El precio por metro cuadrado (m2) es de 103.000 francos CFA, incluyendo todos los impuestos (IVA). Para el ciudadano de Lambda, esto puede parecer exorbitante. Pero aquellos que se atrevieron a suscribirse a este proyecto han hecho buenas ofertas. Primero adquirieron tierras que no fueron vendidas. Es a un costo enorme que el Estado ha compensado a los residentes de la zona para disponer de la tierra a la venta con todas las comodidades. Los paquetes ZACA son los mejores y más convenientes del país. De hecho, deben venderse en 185.000 francos CFA por metro cuadrado para cumplir con las realidades de los costos de inversión incurridos por el Estado. Pero el gobierno hace una buena inversión, si los promotores se arrastran, el proyecto va a pisotear. La renuencia de los proponentes explica en parte el retraso observado hasta ahora. Algunas personas están esperando para ver las callejuelas antes de empezar a construirlas. Ahora pueden hacerlo porque la inflación está galopando.

S. : La multiplicación de proyectos inmobiliarios tanto en Uagadugú como en Bobo-Dioulasso no sopla a los promotores ya que son los mismos suscriptores?

M.S.: Es cierto que el país ha experimentado una efervescencia inmobiliaria en los últimos años. Se han puesto en marcha varios proyectos: Ouagadougou 2000, ampliación de diversas áreas de actividad (ZADs) en Uagadugou, Bobo-Dioulasso, Bobo 2010, etc. Estos son proyectos legítimos y normales porque dan una variedad de opciones a los promotores. ZACA difiere de otros proyectos en su especificidad. El área tiene una mezcla real porque la construcción puede ser dedicada a servicios, comercio o vivienda, mientras que otros proyectos no lo hacen. Los promotores eventualmente se convencerán de las ventajas de la ZACA que es un marco ideal para el negocio debido a su centralidad, la modernidad de las diversas redes enterradas y la presencia de las instalaciones colectivas de acompañamiento. Sin embargo, hay una preocupación de que los desarrolladores dispersarán sus energías comprando tierras para especular en lugar de centrarse en las actividades de construcción. El no desarrollo es ahora una razón suficiente para retirar las parcelas.

S: ¿Qué medidas podría adoptar el gobierno para alentar a los desarrolladores a acelerar la construcción de edificios en la zona?

M.S.: El gobierno es consciente de que una vez que las parcelas sean pagadas y adquiridas, los logros inmobiliarios requerirán un esfuerzo financiero considerable. Dada la crisis actual, corresponde al Estado tomar incentivos para apoyar al sector privado. Como tal, el Ministerio de Hábitat y Urbanismo y la unidad de ejecución del proyecto han considerado una estrategia financiera, de comunicación y comercialización que es estatal para que los desarrolladores puedan llevar a cabo sus construcciones dentro de los plazos establecidos en los términos de referencia, que es construir cinco años después de la compra de la parcela.

Como los materiales de construcción son generalmente importados, vuelven caros en Burkina Faso. Al igual que algunos países que han llevado a cabo operaciones similares, se ha sugerido a las autoridades que detengan materiales para permitir a los desarrolladores aprovechar a tiempo a costos asequibles. Esta exención puede limitarse a dos o tres años para evitar la especulación. Mediante el desarrollo de las parcelas, el proyecto ZACA se encuentra en su fase decisiva de ejecución misma. Una fuerte señal de las máximas autoridades impulsará a todos los actores involucrados en su implementación. Los incentivos fiscales contribuirán a acelerar la aplicación de la zona en un plazo de tres años.

Se buscará apoyo bancario. Las instituciones financieras tienen sus condiciones para tener en cuenta. Porque invertir enormes sumas en una parcela requiere garantías que puedan basarse en la adquisición final de la tierra. Por ejemplo, a nivel estatal, es posible una ventana especial de título de tierra para los clientes que han vendido sus suscriptores para que puedan utilizar préstamos bancarios para financiar su construcción.

S.: ¿Cómo responde a los rumores de que la mesa de agua en la zona está muy inundada hasta el punto de que es imposible construir edificios de cierta posición?

M.S.: Mi predecesor ya ha respondido a esta pregunta bastante recurrente. Este rumor es infundado. No hay lugar en la tierra donde no haya agua subterránea. Sin ella, no hay agua, así que no hay vida. The National Building and Public Works Laboratory (NLBTP) conducted soil surveys before soil work started. Las especificaciones incluyen tres a siete plantas. Si hasta ahora no hay disposiciones contrarias, esto significa que la tierra puede apoyar edificios de gran altura. Uno de los elementos fundamentales de la solicitud de autorización de construcción es el estudio preliminar del suelo y la fundación.

Ningún registro reveló la excesiva presencia de agua en el suelo hasta el punto de obstruir cualquier construcción. Para convencerse, todo lo que tiene que hacer es mirar los edificios en ambos lados de la Avenida Kwamé N-Krumah. Edificios como BICIA-B están en el sótano. Así que el debate sobre las aguas subterráneas no se sienta. El LNBTP está aquí para cortar este rumor corto. Debido a que esta estructura indica el procedimiento para establecer fundaciones independientemente de la situación.

S.: ¿Cuál es la categoría de suscriptores? ¿Notamos una membresía masiva de la diáspora?

M.S.: Los suscriptores ZACA son principalmente Burkinabe. Son comerciantes y otros operadores económicos quienes tienen el valor y la voluntad de apoyar al Estado en su empeño por construir un capital moderno orientado al futuro. También hay empresas e instituciones que todavía no tienen sede o quieren ampliar sus locales. La zona también alberga grandes parcelas para instalaciones sociales y culturales, para las que se espera que aporten socios privados. Los promotores proceden de todas las regiones del país. La diáspora también está interesada. La Dirección General acaba de examinar un proyecto de convención para la compra de tierras de 1.000 millones de francos CFA con un compatriota que vive en el Gabón. El plan de desarrollo estableció una parcela mínima de 500 m2 a aproximadamente 4000 m2 máximo. Entonces es necesario pagar 51.500,000 francos CFA para la tierra más pequeña.

S: ¿Hay un plazo para que los desarrolladores comiencen su construcción?

M.S.: Los suscriptores no tienen que esperar hasta el final del bitumen de la carretera que ya ha comenzado antes de comenzar su trabajo. Pueden hacerlo al final del trabajo de rehabilitación una vez que las mangueras estén cubiertas. Muchas de las tierras son actualmente accesibles desde avenidas como Houari-Boumedienne. Idealmente, los promotores ya podrían construir desde pistas terrestres. Esto evitaría la degradación temprana del betún. Sin embargo, cualquier suscripción está sujeta a estricta adhesión a las especificaciones. Los promotores toman tiempo suficiente para movilizar recursos financieros, sabiendo que se debe establecer un presupuesto de construcción sustancial para evitar cualquier interrupción de la construcción. Las suspensiones y la reanudación de los proyectos de construcción crean otros costos. Por ejemplo, una parcela de 500 m2 debe recibir una inversión de 200 a 250 millones de francos CFA.

El Consejo de Ministros encomendó a EBOMAF el mercado de betún arterial. Las avenidas de la mezquita y Yennenga ya lo son. El plazo para la terminación es de cinco meses a partir del comienzo de la labor. Esto sin duda motivará a los promotores a invertir más. Actualmente, la tasa de construcción de carreteras terrestres es del 80 al 85%. Hay diseños de seis metros, estacionamientos y aceras adoquinadas con un nivel de construcción del 80%. La aplicación de la ZACA está acompañada por concesionarios.

SONABEL, ONEA y ONATEL ya han lanzado sus ofertas para aproximadamente 8 mil millones de francos CFA. La zona se transforma gradualmente en un gran sitio de construcción. A finales de año, todas las obras de carretera y las redes diversas (VRD) estimadas en 29,4 mil millones de francos CFA se terminarán con la cobertura de la calle iniciada a principios de marzo. Los adoquines ya están hechos en los talleres. El lanzamiento oficial de la fase de construcción del edificio está previsto para mediados de 2009. La zona será un sitio de construcción real en 2010.

S.: ¿Cuál es el destino de los edificios antiguos en la zona?

M.S.: Los anuncios no cambian en la Avenida Kwamé N-Krumah. Sin embargo, hay tres subdivisiones en la propia zona de extensión. La parte principal reservada para el comercio situado en el lado oeste de la avenida Kwamé-NKrumah, una zona terciaria que recorre la avenida Resistencia del 17 de mayo (la carretera del aeropuerto) y en el centro, una zona mixta. La idea del desarrollo desarrollada en las especificaciones fue revisitada y enriquecida por el Ministro de Urbanismo y Hábitat, Vincent Dabilgou. El diseño de la zona tiene la peculiaridad de romper con barrios como la meseta de Abidján, Costa de Marfil, donde tan pronto como las oficinas estén cerradas, es una zona fantasma que nace.

El plan de desarrollo se centró en una vida permanente en el sitio. Mientras un antiguo edificio no se vea afectado por las disposiciones del retroceso y la altura, el edificio seguirá siendo así. Las especificaciones dan al ZACA una alta calidad arquitectónica. Todas las fachadas deben ser renovadas para que haya una visibilidad mejor y agradable, una simbiosis perfecta. Además, los edificios ya existentes serán restaurados o tendrán instalaciones para mayor altura cuando no alcancen lo que se indica en las especificaciones. El objetivo es establecer una colaboración perfecta para que haya una consulta sobre cuestiones normativas entre la oficina del proyecto y los residentes, ya sea en el área de extensión o en el área de restauración (citada en un IV B, SOCOGIB y el aeropuerto SONAR).

S. : ¿Es posible revisar las especificaciones para eliminar las preocupaciones sobre las limitaciones de la superficie y la altura de la construcción?

M.S.: ZACA fue diseñado para abordar la congestión del centro. Es el resultado de un diagnóstico del estado existente del centro de la ciudad, que se ha urbanizado sin tener en cuenta los cambios demográficos y el tráfico. El proyecto corrige las cuestiones de estacionamiento, tráfico al proporcionar un retiro de los edificios. Esta es una opción sabia y los promotores se convencerán. En cuanto a la limitación de la altura, la observación de dejar la libre elección a cada promotor es ahora relevante. Dada la superficie limitada, la construcción de altura podría llenar la limitación espacial. Así se romperá con construcciones horizontales.

La construcción de altura puede ser una alternativa al uso óptimo y eficiente de la tierra adquirida a un precio de oro. Sin embargo, la objetividad de la limitación de altura es a expensas de los diseñadores de la célula de cargos. Las opiniones están divididas en esto. Cada parte (conceptores o suscriptores) tiene sus razones. Las opiniones se beneficiarían de ser reconciliadas para la felicidad del proyecto.

S. : Usted ha hablado a veces de un plan de construcción que cada suscriptor debe depositar antes de abrir su sitio. Si es así, ¿cuáles son los modelos al lado de la zona?

M.S.: Los modelos reflejan la imagen general de la AACZ después de su ejecución. Ellos dan una idea de la calidad de los logros previstos. Estas son perspectivas en instalaciones sociales y culturales públicas como el complejo cultural, el hotel de tres estrellas, el centro comercial Zangouetin, los edificios portales, el estacionamiento ajardinado del campamento oficial, etc. Fueron iniciados por el estado. La tierra está disponible. Sólo los asociados técnicos y financieros siguen apoyando su construcción. Esta categoría de edificios cubre parcelas de más de 6.000 m2 reservadas ya con proyectos sumarios preliminares representados por los modelos. Las parcelas de 500 m2 a 4000 m2 están destinadas a la venta.

Los promotores privados están libres de sus planes y proyectos siempre y cuando cumplan las especificaciones: 5m recoil, 3 a 7 pisos de altura. Para ello, los suscriptores deben trabajar con sus arquitecturas e ingenieros aprobados para salir de edificios fuertes, seguros, cómodos y hermosos para mejorar la imagen de la ciudad.

S. : ¿Qué seguridad da usted a los habitantes de Uagadugú que están sumergir por ver la ZACA finalmente hacerse realidad?

M.S.: Debemos alentar constantemente a todos aquellos que se unieron al proyecto comprando un paquete. Quienes hicieron sus suscripciones permitieron al Estado pagar las deudas incurridas por inversiones ya realizadas sobre el terreno. Los otros desarrolladores deben hacer lo mismo para apoyar mejor este ambicioso proyecto de bienes raíces del gobierno. ZACA no es una transacción comercial a través de la cual el Estado busca ganancias. Por consiguiente, el desarrollo y el progreso del proyecto dependen del pago de las suscripciones. Por lo tanto, se notificará a los proponentes que arrastran los pasos de la retirada o el redimensionamiento de su trama. El ZACA pretende construir una ciudad funcional.

Esta ambición tomará el tiempo necesario para cualquier proyecto a largo plazo, pero se llevará a cabo para resolver los problemas de servicios, vivienda, estacionamiento y comercio en la ciudad de Uagadugú. El estado juega su partición utilizando el área para unos 50 mil millones de CFAF (indemnizaciones, obras VRD...). Siempre escucha a los promotores para acompañarlos, motivarlos más. Hasta hoy la pelota está en el campamento de los compradores de parcelas. Se les invita a prepararse para la construcción a fin de mejorar la zona. Para ello, se espera que sus proyectos de planes sean validados. Para 2014, habrá un verdadero sentido de la eficacia de los proyectos y el impacto social y económico.

Entrevista de Jolivet Emmaus (joliv et@yahoo.fr)

En Sidwaya Miércoles 1 de abril de 2009